Договор аренды статьи гк рф

Договор аренды статьи гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» .

———————————
Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС «КонсультантПлюс».

Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора .

———————————
См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.

Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию» . И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства. С. 344.

В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения. В Кодексе 1922 г. упоминалось также о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма — 12 лет.

Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В Кодексе 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде , содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

———————————
Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. N 810-1 // Ведомости ВС РСФСР. 1989. N 25. Ст. 481.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК) в гл. 34 Кодекса только три раза вносились изменения.

2. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней) и арендатор (наниматель). Арендатором (нанимателем) может быть любой субъект гражданского права.

3. Объектами аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (см. ст. 607 ГК и комментарий к ней). Эквивалентным объектом договора аренды является арендная плата (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).

4. Существенным условием договора аренды является условие о предмете (объекте) аренды (найма). Несмотря на то, что в комментируемой статье говорится о том, что имущество передается арендатору за плату и на время (на определенный или неопределенный срок), тем не менее ни условие об арендной плате, ни условие о сроке договора не отнесены законом к числу существенных. Естественно, по воле сторон эти условия (как и любые другие) могут стать существенными.

Таким образом, по общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.

Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК). О сроке договора аренды см. ст. 610 ГК РФ и комментарий к ней.

5. Договор аренды является консенсуальным — он считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК и соответствующие комментарии).

Договор аренды является возмездным — имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена в различных формах (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней). При безвозмездной передаче имущества в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, которые возникают при аренде. Но регулируются такие отношения не нормами об аренде, а правилами, содержащимися в ст. ст. 689 — 701 ГК РФ. Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию имуществом (нормы об объекте, частично о сроке договора и др. (п. 2 ст. 689 ГК)).

Смотрите так же:  Саратов мировой суд 6 кировский

Договор аренды является двусторонне обязывающим (двусторонним, взаимным, синаллагматическим) — права и обязанности есть у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату (см. также ст. ст. 611, 614 — 616, 621, 622, 624 ГК и соответствующий комментарий).

6. Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче во владение и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.

Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты (предъявлять виндикационный и негаторный иски, в том числе к собственнику (арендодателю) (ст. ст. 301 — 305 ГК).

Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение арендатора возможна аренда электронной техники.

7. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) по общему правилу, установленному ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы в комментируемой статье сформулировано императивное указание — плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть) от использования имущества, переданного в аренду. В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае в силу правила, содержащегося в комментируемой статье, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателям в виде арендной платы.

Плоды представляют собой поступления естественного происхождения; это вещи, появляющиеся в результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай плодоносящих деревьев и т.д.). Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые полезные ископаемые и т.д.). Доходы — это поступления в виде денег или других материальных благ, которые появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например, плата в виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).

8. В § 1 гл. 34 (ст. ст. 606 — 652) ГК РФ установлены общие положения об аренде. О применении этих положений к отдельным видам аренды и аренды отдельных видов имущества см. ст. 625 ГК РФ и комментарий к ней.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте

Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Мы отправили письмо на ваш адрес электронной почты ([email protected]). В письме вы найдете ссылку для сброса пароля и все дальнейшие инструкции.

Вы уверены, что хотите выйти?

Сообщение отправлено

Ваше сообщение администратору отправлено. Вы получите ответ на адрес электронной почты в течение 2х рабочих дней

Вы уверены, что хотите удалить закладку
“Изменения в КоАП с 1 марта 2017 года”?

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Новая редакция Ст. 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК РФ). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год (ст. 627 ГК РФ). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).

Смотрите так же:  Как взыскивают алименты с предпринимателей

4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.

Заключение договора аренды на срок, превышающий нормативный максимальный срок, автоматически влечет изменение договорного срока. Подобный договор считается заключенным на соответствующий нормативный максимальный срок, по истечении которого его действие также прекращается.

Однако и в первом, и во втором случаях, если законом особо не оговорено иное, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды (действующая редакция)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 606 ГК РФ

1. Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество. Арендатор — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.

При этом имущество арендодатель передает арендатору за плату, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Кроме того, договор аренды предполагает собственно обязательство арендодателя передать имущество, поэтому договор аренды является консенсуальным, то есть для его заключения достаточно договоренности между арендатором и арендодателем о предоставлении первому имущества.

При этом обязательство арендодателя о передаче имущества играет очень важную роль при признании договора аренды действительным. Так, например, ФАС Поволжского округа, рассматривая дело о признании действительным договора лизинга, указал, что представленным сторонами соглашением предусмотрены только обязательства ответчика по уплате арендных платежей, соглашение не содержит каких-либо обязательств истца по передаче имущества в арендное пользование ответчику.

Правами, на основании которых арендодатель передает арендатору имущество, могут быть следующие:

— право временного владения и временного пользования — право обладания имуществом в течение определенного периода времени, а также извлечения из него в этот период полезных свойств;

Арендодатель может предоставить арендатору в отношении имущества либо только право временного пользования, либо в целом и право временного пользования, и право владения. Конкретный вид права оговаривается арендодателем и арендатором при заключении договора аренды. Также при заключении договора аренды оговаривается период осуществления этих прав арендатором.

В случае если в период действия договора аренды арендатор за счет переданного ему в аренду имущества получит плоды, продукцию или доходы, то они будут являться его собственностью, поскольку они будут получены в результате определенных вложений, сделанных арендатором.

2. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-4761/14 по делу N А07-20076/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11786/2014-АК;

Смотрите так же:  Договор pl

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11395/2014-АК;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-9443/14;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 02АП-7852/14;

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф02-4638/14 по делу N А19-18802/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2014 N Ф09-6253/14 по делу N А07-17569/2012;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-6326/14 по делу N А32-35989/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-9250/14 по делу N А40-88718/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10334/14 по делу N А40-129798/2013;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2003 N КГ-А40/4869-03;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 13АП-19320/11;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 N 18АП-8757/10;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2014 N Ф02-2717/14 по делу N А19-11948/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 N Ф08-3853/13 по делу N А63-10724/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 N Ф05-15744/12 по делу N А40-84786/2011;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 09.08.2011 по делу N А49-10947/2009.

Ст. 606 ГК РФ «Договор аренды». Комментарии и особенности

Арендные отношения регламентируются ГК РФ. В ст. 606, 625 закреплены содержание, особенности исполнения договора в общем случае, а также специфика отдельных соглашений. Рассмотрим подробнее положения 606 статьи Кодекса.

Содержание нормы

Согласно статье 606 ГК РФ, договор аренды (найма имущества) предполагает предоставление собственником (арендодателем) пользователю (арендатору) имущества за определенную плату на время.

Продукция, прибыль, плоды, которые получит наниматель при эксплуатации переданного объекта, принадлежат ему.

Ст. 606 ГК РФ с комментариями

Первый абзац рассматриваемой нормы закрепляет понятие арендного договора. Он считается разновидностью соглашения о предоставлении имущества в пользование.

В действующей редакции ст. 606 ГК РФ имущественный наем и аренда являются синонимами. В норме вполне обоснованно не закреплено предложение дореволюционных правоведов. Согласно ему, аренда предполагает пользование вещью, а наем – не только пользование, но и получение от этого определенных благ.

Следует при этом отметить один нюанс. Понятие «наем» отличается от «имущественного найма» более широким применением. Этим термином обозначаются и прочие виды соглашений, заключаемых при предоставлении имущества в пользование. К примеру, речь может идти о соглашении найма жилья. По традиции советской правовой системы, этот договор не включается в категорию арендных сделок, несмотря на схожую юридическую природу.

Сфера применения

Арендный договор, о котором говорится в ст. 606 ГК РФ, достаточно широко используется в предпринимательской деятельности и других экономических областях. Заключение такого соглашения позволяет субъектам удовлетворять потребности в использовании каких-либо вещей, приобрести которые они не могут. Вместе с тем собственники получают возможность извлечь прибыль из объектов, которыми они временно не пользуются.

Специфика соглашения

Из положений ст. 606 ГК РФ вытекают определенные признаки договора аренды. Во-первых, он является возмездным. В норме содержится прямое указание на это. Соглашение предполагает встречное предоставление. Согласно ст. 606 ГК РФ, одна сторона предоставляет вещь и получает за это плату. Второй участник вещь получает и передает оговоренную сумму владельцу объекта.

Особенности реализации прав и обязанностей

Соглашение, как это вытекает из ст. 606 ГК РФ, является двусторонним. Соответственно, обязанности и права возникают у обоих участников. Из этого следует, что возможность пользоваться имуществом не может передаваться в «чистом виде», поскольку всегда обременяется определенной обязанностью. Уступка права допускается при одновременном переводе долга, т. е. в рамках перенайма. Он же, в свою очередь, допускается только по согласию собственника (на основании 2 пункта 615 статьи ГК).

Взаимный характер соглашения заключается в том, что арендатор во всех случаях несет бремя встречного исполнения обязательств. В этой связи пользователь не должен предоставлять плату, если собственник не передал оговоренную вещь. Дело в том, что при непредоставлении обусловленного сделкой исполнения или при наличии обстоятельств, которые очевидно указывают на то, что обязательства собственник не выполнит в установленные сроки, участник, на которого возложено встречное исполнение, может приостановить свое участие в сделке. Он также вправе вовсе выйти из правоотношений.

Если исполнение, обусловленное соглашением, было произведено не полностью, сторона, несущая бремя встречного предоставления, также может приостановить участие в сделке или отказаться от него в соответствующей части.

Арендное соглашение, как правило, является консенсуальным. Это означает, что обязательственные правоотношения устанавливаются в момент достижения участниками договоренности по существенным условиям сделки. Вместе с тем, соглашение об аренде транспорта признается в ГК реальным. Это значит, что такой договор считается заключенным в момент предоставления оговоренной вещи.

Юридические возможности арендатора

По общим правилам, они включают в себя пользование, владение и ограниченное распоряжение вещью. Рассмотрим коротко эти правомочия.

Владение представляет собой возможность непосредственного, фактического обладания вещью, обеспеченная юридически. Пользование предполагает извлечение полезных свойств, доходов, продукции, плодов из имущества в ходе его эксплуатации. Возможность распоряжаться позволяет субъекту определять юридическую судьбу вещи.

В контексте хозяйственной цели именно пользование признается основным правомочием арендатора. Что касается владения, то его следует считать дополнительной возможностью. Оно выступает как необязательное правомочие, предоставляемое арендатору в случаях, когда эксплуатация имущества невозможна без фактического обладания им. К примеру, эксплуатацию ЛЭП вполне можно осуществлять без владения ими.

Объем права пользования зависит от назначения имущества. В качестве одной из составляющих этого правомочия выступает извлечение доходов, продукции, плодов из вещи. Под прибылью следует понимать стоимостный показатель приращения имущества при его использовании. Как правило, она выражается в деньгах.

Продукцией считается результат приложения труда к имуществу. Под плодами понимают то, что может отделиться от вещи естественным способом.

По общему правилу, все блага, полученные субъектом от пользования вещью, переходят в его собственность. Какие-либо исключения по этому поводу отсутствуют в ст. 606 ГК РФ. Судебная практика, однако, признает возможность изменения этого правила самими участниками сделки. Разумеется, соответствующее положение должно быть отражено в тексте договора.

В соглашении может присутствовать не только указание на то, что часть полученных благ должны быть переданы арендодателю, но и на то, что она переходит к нему в собственность в момент получения. Это условие обосновано ссылкой на 223 статью Кодекса, носящей диспозитивный характер, следовательно, допускающей другую договоренность сторон.

Природа прав пользователя

Вопрос ее определения в настоящее время считается дискуссионным.

Можно предположить, что после передачи имущества арендатор становится обладателем вещного права. Оно определяется как возможность использовать индивидуально-определенную вещь в своих интересах независимо от сторонних субъектов.

Если говорить об аренде, эксплуатация имущества, как, собственно, и владение осуществляется независимо от других лиц, в число которых входит и собственник, и без их участия и помощи. Эти субъекты несут обязанность только в несовершении действий, создающих препятствия арендатору в пользовании имуществом.

Существует и противоположная позиция. При ее обосновании в качестве доводов называют срочность аренды и возможность произвольно ограничить объем прав. Однако мнение о том, что правомочие, вытекающее из соглашения, передается арендатору на время, исключает вещно-правовой характер, вряд ли можно считать верным. Бессрочность нельзя рассматривать в качестве признака имущественного права, поскольку она свойственна не всем его видам.

Арендное соглашение предполагает возникновение двух параллельно существующих, самостоятельных правоотношений, в которых участвует арендатор: обязательственного и вещного.