Страховка 214 фз с 01.10.15

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Смотрите так же:  Федеральный закон n 166-фз от 15 декабря 2001 года

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Страхование гражданской ответственности застройщика с 01.10.2015

Федеральным законом от 13.07.2015 №236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №236-ФЗ) внесены изменения в статью 15.2. «Страхование гражданской ответственности застройщика» Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

Данные изменения вступили в силу с 01.10.2015.

Согласно пункту 1 статьи 15.2 Федерального закона №214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации (далее – Банк России) принятые ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» правила страхования и удовлетворяющей следующим требованиям:

а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

в) отсутствие предписаний Банка России о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

д) отсутствие решения Банка России о назначении временной администрации страховой организации;

е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, внесенными изменениями с 01.10.2015 ужесточаются требования к страховым организациям, осуществляющим страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору, а именно: собственный капитал таких страховых организаций должен составлять не менее одного миллиарда рублей (до вступления изменений в силу – размер собственного капитала должен был составлять не менее 400 млн.рублей). Кроме того, появляется новое требование, которого ранее не было, а именно: отсутствие у страховой организации предписаний Банка России о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.

Согласно внесенным в статью 15.2 Федерального закона №214-ФЗ изменениям, информация о страховых организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 1 статьи 15.2 указанного Федерального закона, подлежит размещению на официальном сайте Банка России в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Актуальный список страховых организаций, соответствующих требованиям Федерального закона №214-ФЗ, размещен на официальном сайте Банка России http://www.cbr.ru (раздел «финансовые рынки», подраздел «надзор за участниками страхового рынка», пункт «субъекты страхового дела»).

Согласно пункту 5 статьи 9 Федерального закона №236-ФЗ, в случае, если на 01.10.2015 страховая организация не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ, застройщик в течение 15 дней обязан заключить новый договор страхования гражданской ответственности застройщика с другой страховой организацией, соответствующей требованиям Федерального закона №214-ФЗ, или обществом взаимного страхования.

В соответствии с пунктом 15.2 статьи 15 Федерального закона 214-ФЗ в случае отзыва лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования у страховой организации, с которой застройщиком заключен договор страхования, или назначения в такой страховой организации временной администрации застройщик в течение 15 дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации страховой организации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее, обязан заключить договор страхования с другой страховой организацией или участвовать в обществе взаимного страхования либо в соответствии со статьей 15.1 данного Федерального закона заключить договор поручительства.

Необходимо отметить, согласно пункту 9 статьи 15.2 Федерального закона 214-ФЗ договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

Статьей 941 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность страхования гражданской ответственности по генеральному полюсу. Таким образом, застройщик должен заключать отдельные договоры страхования под каждый договор участия в долевом строительстве.

В случае, если договор страхования гражданской ответственности застройщика заключен со страховой организацией, которая была в списке Банка России по состоянию на 01.10.2015, но в последующем была из него исключена, ранее заключенные договоры страхования продолжают действовать. Однако, страховая организация более не вправе заключать новые договоры страхования гражданской ответственности застройщика или вносить изменения в действующие, которые повлекут увеличение обязательств страховой организации.

Вместе с тем, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации письмом от 26.10.2015 №34550-ОБ/07 в субъекты Российской Федерации для учета в работе были направлены разъяснения Банка России по вопросу заключения договоров страхования гражданской ответственности застройщика (письмо Департамента страхового рынка Банка России от 23.10.2015 №53-3-3-2/6344).

Из разъяснений Банка России следует, что договоры страхования гражданской ответственности застройщика, заключенные до 01.10.2015 застройщиком со страховыми организациями, удовлетворяющими требованиям статьи 15.2 Федерального закона №214-ФЗ на дату регистрации договора участия в долевом строительстве в органах Росреестра, считаются заключенными в силу Федерального закона №214-ФЗ в связи с регистрацией договора участия в долевом строительстве, продолжают действовать и исполняются сторонами (страховщиком и застройщиком) в соответствии с условиями таких договоров страхования. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность расторжения договоров страхования гражданской ответственности застройщика в случает отсутствия страховщика в списке страховщиков гражданской ответственности застройщика, размещенном на сайте Банка России.

Таким образом, Банк России полагает, что действие договоров страхования, заключенных со страховыми организациями, не вошедшими в список страховщиков гражданской ответственности застройщика на 01.10.2015, направлено на реализацию основополагающего принципа Федерального закона №214-ФЗ – обеспечение защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В связи с вышеизложенным, по мнению Департамента страхового рынка Банка России, вновь заключаемые договоры участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ подлежат государственной регистрации органами Росреестра при представлении застройщиком договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховщиком, удовлетворяющим требованиям статьи 15.2 Федерального закона №214-ФЗ, на момент государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Страхование гражданской ответственности застройщика с 01.10.2015 СКАЧАТЬ

Страхование, ФЗ 214

Страница утратила актуальность. Выберите другой раздел.

Сегодня покупка недвижимости в новом, строящемся доме путем долевого участия приобретает все большую актуальность. Почему? На это есть целый ряд причин:

  • возможность более экономичного приобретения на этапе строительства;
  • выбор наиболее подходящих условий оплаты;
  • рассрочка оплаты на период строительства;
  • большой выбор доступных планировок, этажей, вариантов расположения квартиры относительно сторон света или вида из окон;
  • современные, продуманные планировки квартир с новыми инженерными коммуникациями;
  • требования законодательства об обязанности собственников помещений нести расходы по капитальному ремонту многоквартирных домов за свой счет;
  • заключая договор с Застройщиком и участвуя в долевом строительстве, Вы становитесь первым собственником квартиры. «История квартиры» не потребует кропотливого изучения.

Основной принцип компании – это ведение работы в соответствии с требованиями действующего законодательства. Следуя этому принципу, компания-застройщик осуществляет привлечение денежных средств клиентов на основании договора участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Какие моменты регулирует закон об участии в долевом строительстве?

Данный закон выдвигает определенные требования для застройщиков и предусматривает гарантии для клиентов. В частности к ним относятся такие пункты, как:

  • застройщик должен иметь зарегистрированные в установленном порядке права на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом, и разрешение на строительство;
  • застройщик должен иметь на руках положительное заключение экспертизы проектной документации, которое подтверждает соблюдение им норм безопасности;
  • застройщик должен опубликовать проектную декларацию в печатном издании или в интернете, в которой содержится информация о самом застройщике и объекте строительства;
  • на земельный участок, на котором ведется строительство, оформляется залог в пользу клиентов, заключающих договоры в отношении квартир в конкретном доме;
  • возможность ознакомления с документацией компании, указанной в законе;
  • соблюдение качества выполняемых работ.
Смотрите так же:  Причинение смерти по неосторожности статья ук

Закон предусматривает строгое целевое использование застройщиком полученных от клиента денежных средств. В нем установлены штрафные санкции, которые несет застройщик за нарушение своих обязательств перед клиентом.

Договор о долевом строительстве

Заключаемый между застройщиком и покупателем договор долевого участия в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию. Только в этом случае клиенту гарантируется, что он получит именно ту квартиру, которая указана в его договоре. Форма документа едина для всех клиентов. При заключении договора в нем должны быть четко прописаны моменты, которые регулируются ФЗ 214 о долевом строительстве. К ним относятся такие пункты, как:

  • конкретная квартира, которая должна быть передана участнику долевого строительства после введения здания в эксплуатацию;
  • цена квартиры, сроки и порядок внесения денежных средств;
  • срок передачи квартиры – объекта долевого строительства;
  • гарантийный срок, который не может быть менее 5 лет;

Принимая на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя и все обязательства, предусмотренные для него Федеральным законом № 214-ФЗ. На основании договора, прошедшего государственную регистрацию, клиент может получить кредит в банке с оформлением ипотеки. Наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве делает процесс оформления права собственности клиента на квартиру простым и понятным.

Страхование ответственности застройщика перед покупателем

ФЗ № 214-ФЗ предусматривает еще один способ защиты интересов участников долевого строительства – страхование ответственности застройщика перед клиентом. В соответствии с требованиями закона застройщик обязан за свой счет застраховать свою ответственность перед клиентом и предоставить страховой полис в государственный регистрационный орган одновременно с договором участия в долевом строительстве.

Тем самым, благодаря оформлению отношений между застройщиком и участником долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве в рамках ФЗ № 214-ФЗ, права клиента обеспечиваются:

  • зарегистрированным договором;
  • залогом прав застройщика на земельный участок;
  • страхованием ответственности застройщика перед клиентом.

ООО «ЭТАЖИ РОСТА» 2016. Все права защищены.

Предложения, опубликованные на сайте, не являются публичной офертой.

Исключительные права на материалы, опубликованные на сайте, принадлежат ООО «Этажи Роста».

Любое их использование без согласия правообладателя запрещено.

  • Категория:Закон

Закон № 214-ФЗ: страхование гражданской ответственности застройщиков

Рынок долевого строительства испытывает трудности из-за проблем с обеспечением гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками. Как решится вопрос неизвестно, а Минстрой уже готовит новые законопроекты, ужесточающие требования к застройщикам.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменены требования к страховым организациям, осуществляющим страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Так, с 1 октября уставной фонд компании должен быть не менее 1 млрд руб.

По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, это позволит уже сегодня оставить на рынке страхования ДДУ только серьезных игроков и Общество взаимного страхования, специально созданное крупнейшими российскими застройщиками для решения этих вопросов в 2013 году.

Также вступили в силу положения закона, которые запрещают застройщикам работать по схеме жилищно-строительных кооперативов, охватывающих несколько домов. Теперь один ЖСК – один дом.

И хотя, по мнению главы Минстроя России, изменения не окажут негативного воздействия на рынок, на практике ситуация сложилась непростая.

Ни вашим, ни нашим

В интервью нашему журналу депутат городского совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин напомнил, что в декабре 2012 года в федеральный закон № 214-ФЗ были внесены изменения, которые вступили в силу с 1 января 2014 года. Статьей 15 были определены способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Один из способов – поручительство банка, так называемая банковская гарантия. Этот способ не сработала, т. к. в статье 15 говорится, что поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные этим федеральным законом и договором неустойки, штрафы, пени.

В результате единственным возможным способом обеспечения ответственности стало страхование. Фактически сразу же после принятия закона стало понятно, что этот нормативный акт абсолютно не проработан. Поскольку аналогов подобного страхования в мире не существует, крупные страховщики отказались работать с огромными и непонятными для них рисками.

«Легко посчитать, что даже региональный застройщик, строящий 2–3 дома, может создать выплаты более 1 млрд рублей и нанести существенный урон даже крупной страховой организации. Я уже не говорю о страховании крупных застройщиков», – говорит Вячеслав Илюхин.

Интересы дольщиков закон тоже не защитил в полной мере, даже если при наступлении страхового случая страховщик исполнит свои обязательства, то нужно учитывать, что дольщик может получить выплату только после прохождения застройщиком процедуры банкротства, на что уйдет около 5–6 лет. «Вряд ли потом за эти деньги дольщик сможет приобрести себе аналогичное жилье, учитывая инфляцию», – рассуждает депутат.

После вступивших в силу с октября изменений, страховая компания с капиталом в 1 млрд руб. не может брать на себя обязательства более 300 млн руб. Но даже один дом в Новосибирске зачастую стоит дороже. Кроме того, в случае банкротства страховой компании или в случае отъема у нее лицензии и те договора, которые были заключены, признаются недействительными, и застройщик должен заключить новые, а это – дополнительная нагрузка на себестоимость строительства и цену квадратного метра.

Учитывая сложность процесса и большую финансовую нагрузку, крупные страховые компании просто отказались работать с застройщиками, а без заключения договора страхования гражданской ответственности застройщик не имеет право заключать и договор долевого участия в строительстве. В Минстрое России даже прошло специальное совещание с участием крупных страховых компаний, где чиновники попытаются их убедить выйти на рынок долевого строительства. Но воз и ныне там…

Разъяснения ЦБ

В начале ноября Центробанк опубликовал письмо «О заключении договоров страхования гражданской ответственности застройщика», в котором комментирует механизм заключения договоров страхования в соответствии с текущей ситуацией.

В частности, ЦБ разъясняет, что согласно пункту 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования считается заключенным с даты государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра. Договоры страхования, заключенные до 1 октября 2015 года застройщиком со страховыми организациями, удовлетворявшими требованиям закона на дату государственной регистрации договора долевого участия в органах Росреестра, считаются заключенными, продолжают действовать и исполняются сторонами – страховщиком и застройщиком – в соответствии с их условиями. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность расторжения договоров страхования в случае отсутствия страховщика в списке страховщиков, размещенном на сайте Банка России.

«Таким образом, полагаем, что действие договоров страхования, заключенных со страховыми организациями, не вошедшими в список страховщиков на 01.10.2015, направлено на реализацию основополагающего принципа Федерального закона № 214-ФЗ – обеспечение защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», – говорится в письме ЦБ.

Выполнение же застройщиком-страхователем требований законодательства Российской Федерации о долевом строительстве, в том числе в части наличия у застройщика соответствующего договора страхования по действующим и зарегистрированным Росреестром договорам долевого участия, является предметом контроля органов строительного надзора субъектов Российской Федерации.

По мнению департамента страхового рынка ЦБ, вновь заключаемые договоры долевого участия подлежат государственной регистрации органами Росреестра при представлении застройщиком договора страхования гражданской ответственности со страховщиком, удовлетворяющим требованиям законодательства на момент государственной регистрации.

Пишем письма

Учитывая, что в Новосибирске и Новосибирской области строительная отрасль является основным локомотивом экономики, мэр Новосибирска Анатолий Локоть обратился к председателю Правительства РФ Дмитрию Медведеву с просьбой выстроить механизм страхования ответственности застройщиков и не допустить появления новых обманутых дольщиков. «Сегодня в связи изменившимися требованиями законодательства возможности застройщиков привлекать средства дольщиков ограничены, – отмечается в письме мэра Новосибирска. – А это угрожает приостановлением строительства большого количества жилых объектов, появлением новых обманутых дольщиков, сокращением рабочих мест, уменьшением налоговых поступлений в бюджеты и внебюджетные фонды всех уровней».

Смотрите так же:  Как можно оформить двери

Анатолий Локоть отметил в письме, что в нашем городе основным способом исполнения застройщиками своих обязательств является заключение договора со страховой компанией, так как этот способ является менее затратным. При этом у страховщиков отсутствуют единые требования к проценту готовности подлежащих страхованию объектов, утвержденные сроки рассмотрения заявок, сформированные требования, предъявляемые к застройщику, сформированная система расчета страховых премий.

Мэр Новосибирска выступил с предложениями: установить единую методику определения страховой премии, уплачиваемой застройщиками при страховании своей ответственности; предусмотреть запрет на необоснованный отказ страховщиков в заключении договора страхования ответственности застройщиков; разработать механизм регулирования отношений, связанных с выдачей банковских поручительств застройщикам; установить сроки рассмотрения страхования гражданской ответственности застройщиков; распространить новые требования ЦБ РФ, применяемые к страховым компаниям, только на объекты, разрешения на строительство которых выданы после 1 октября 2015 года, при этом страхование ответственности в отношении объектов, разрешения на строительство которых выданы до 1 октября 2015 года, разрешить в компаниях, имеющих соответствующие лицензии, даже если они исключены из списка страховщиков, опубликованного на сайте ЦБ РФ.

На защиту строительной отрасли встал и бизнес-омбудсмен Борис Титов. Он написал письмо в ЦБ, где подчеркнул, что на рынке недвижимости России осталось 3–5 компаний, которые могут застраховать ответственность застройщиков при долевом строительстве. Бизнес-омбудсмен предлагает на шесть месяцев приостановить действие новых требований или отменить пункт, устанавливающий максимальный размер ответственности, – создать, например, в группе компаний АИЖК единую перестраховочную компанию.

Пока неизвестно, будет ли такое решение принято.

То ли еще будет

Но не успели на рынке «переварить» одно новшество, как Минстрой России заявил, что уже в текущую сессию на рассмотрение Госдумы будет направлен новый законопроект о долевом строительстве. В интервью РБК министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал, что в краткосрочной перспективе планируется ужесточить требования к застройщикам по двум направлениям: информационной открытости и финансовой состоятельности. В частности, для компаний предлагается повысить обязательную планку по объемам собственных средств, вложенных в проекты. Конкретные цифры, по словам министра, сейчас обсуждаются. «Важнейшим элементом системы безопасности должно стать создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах», – подчеркнул Михаил Мень.

На следующем этапе можно будет начать создание отдельных счетов для каждого строящегося дома, запустить механизмы проектного финансирования строек со стороны банков, считает глава Минстроя. Также рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».

Как новые правила страхования ответственности отразятся на застройщиках?

14 сентября 2015 г.

— 1 октября вступают в силу изменения, касающиеся уставного капитала страховых компаний (согласно 214-ФЗ — страхование ответственности застройщиков). Как это повлияет на застройщиков? Какие страховые компании считаются самыми надежными? Что будет, если страховую компанию исключат из списка либо она не сможет увеличить свой уставный капитал?

Отвечает младший директор RAEX («Эксперт РА») Ольга Басова:

С 1 октября 2015 года минимальный размер собственного капитала страховой компании, занимающейся страхованием гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, увеличивается с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей.

Если страховая компания, с которой застройщиком заключен договор страхования, не будет соответствовать новым требованиям, то застройщик в течение пятнадцати дней начиная с 1 октября 2015 года обязан заключить новый договор страхования с другим страховщиком или обществом взаимного страхования либо заключить договор поручительства с кредитной организацией. Такой же срок дается и для перезаключения договора страхования в случае отзыва лицензии на осуществление страхования у страховщика или назначения временной администрации.

Повышение требований к страховым компаниям, занимающихся страхованием застройщиков, оправдано, поскольку страховщик принимает на себя крайне высокие риски, а с учетом того, что качественное перестрахование в этом сегменте отсутствует, то при реализации хотя бы одного риска небольшой страховщик не справится с выплатой страхового возмещения. Кроме этого, с появлением этого вида страхования значительная часть недобросовестных страховых компаний, собственные средства и резервы которых были наполнены «фиктивными» активами, стали активно заключать договоры страхования застройщиков. Конечно, такие страховые компании не смогут выполнить свои обязательства.

Для того чтобы подобрать надежного страховщика, необходимо ориентироваться на рейтинги надежности – чем выше рейтинг, тем надежнее компания. RАЕХ («Эксперт РА») в своих рейтингах оценивает различные параметры финансовой устойчивости страховщиков, в том числе качество активов и их реальность. Кроме этого застройщик имеет право запросить у страховщика всю информацию, подтверждающую соблюдение страховщиком требований закона, а также страховая компания может предоставить официальное письмо, выданное ему ЦБ РФ, об отсутствии предписаний о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности в течение последних шести месяцев.

Отвечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец:

В целом, для девелоперской отрасти инициатива введения обязательного страхования оправдана. Это дает дольщикам дополнительную уверенность в безопасности сделки при покупке квартиры на первичном рынке, что важно для поддержания спроса на проектах. Особенно это актуально в текущих экономических условиях. Тем не менее страхование в компаниях с небольшим уставным капиталом при наступлении страхового случая может привести к тому, что сумма страховки не покроет все обязательства. Дольщиков много, да и банк-кредитор тоже хочет вернуть свои средства. Поэтому исход массового требования возврата денег предсказать сложно. Вероятно, если что-то и удастся вернуть, то это будет не вся сумма. Даже увеличение минимального размера уставного капитала до 1 млрд рублей не решит проблему кардинально, поскольку и эта сумма не покроет всего ущерба при реализации, к примеру, сразу нескольких домов.

На мой взгляд, помимо увеличения минимального размера уставного капитала страховых компаний, стоит унифицировать системы повышения ответственности застройщиков. Сегодня девелопер может и застраховать ответственность, и получить банковскую гарантию в размере бюджета проекта, и вступить в СРО строителей. Дольщику довольно непросто разобраться, что является критерием надежности, да и властям сложнее контролировать все три направления. На мой взгляд, наиболее надежный вариант – это банковская гарантия, поскольку, в отличие от страховых компаний, кредитные учреждения имеют ресурсы для покрытия ущерба в случае возникновения такой необходимости. Кроме того, на сегодняшний день сложно дать четкую характеристику эффективности страхования ответственности застройщика. Нам неизвестно о том, чтобы за полтора года после введения обязательной страховки (с 1 января 2014 года) страховые случаи наступили.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

На мой взгляд, ужесточение требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика — это действительно одна из самых необходимых на сегодняшний день мер.

Действующие требования к уставному капиталу (400 млн рублей) не смогут обеспечить покрытие ущерба. Одно дело, если бы застройщики могли страховаться только в крупных компаниях. Однако на практике часто складывается ситуация, когда девелопер делает выбор в пользу страховщика, предлагающего наименьший процент комиссии — 0,3–0,7%. И не факт, что такие организации смогут возместить ущерб в случае возникновения страхового случая.

Думаю, что после ужесточения требования к страхованию застройщиков — увеличения размера их собственных средств до 1 млрд рублей — пул страховых компаний, к которым застройщик может обратиться, сократится. Это наверняка приведет к повышению тарифов обязательного страхования для девелоперов, которые, вероятно, переложат данную переплату на конечного потребителя, а это означает рост стоимости квадратного метра. В противном случае застройщик будет вынужден сокращать маржу, что делает девелоперский бизнес менее рентабельным и снова повышает вероятность возникновения финансовых трудностей. В связи с этим, на мой взгляд, необходимо ограничить страховщиков в максимальном размере комиссии, тогда нововведения не ударят по кошелькам покупателей.

Отвечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов:

Нововведения, которые касаются страховых организаций, осуществляющих страхование гражданской ответственности застройщиков, призваны в первую очередь обеспечить бОльшую защиту конечным потребителям жилья. Увеличение уставного капитала страховщиков есть не что иное, как попытка оградить строителей от недобросовестных страховых компаний, которые при наступлении страхового случая просто не смогут обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам. То есть чисто теоретически застройщикам, как и потребителям, новые правила игры на рынке страхования выгодны: слабые и ненадежные страховщики будут вынуждены уйти, останутся сильнейшие, соответствующие новым требованиям закона, следовательно, риски строительных компаний и покупателей жилья снизятся. Обратная сторона медали заключается в том, что стоимость страхования может заметно возрасти. Что касается страховых фирм, которые не смогут увеличить уставный капитал — все просто: им придется прекратить сотрудничество с застройщиками, а последним, соответственно, в срок до 15 октября текущего года заново застраховать свою ответственность в «правильных» страховых компаниях.