Договор расторжения аренды сельхоз земли

Расторжение договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Расторжение договора аренды земельного участка

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Аренда земельного пая — договор и его расторжение

Право распоряжаться земельными ресурсами основывается на владении собственником или передается на основании договоров аренды. Заключая такие соглашения необходимо знать о возможностях и способах их расторжения, так как арендатор не всегда готов им следовать.

Что такое пай и его особенности

Пай — это право на долю участия в коллективной собственности финансового, производственного, сельскохозяйственного объекта, которое подразумевает наличие возможности выделить его из общего владения на основании учредительных документов и в размере, пропорциональном размеру участия. Например, член совхоза по итогам уборки имеет право на ту часть урожая, которая пропорциональна его доле владения, зафиксированном в коллективном договоре.

Понятием земельный пай определяется доля участия гражданина в коллективном хозяйстве. Жителей сельской местности, работников колхозов и совхозов, сельских работников социальной сферы во время упразднения Советского Союза наделили возможностью пользования землей сельскохозяйственного назначения на правах собственности в порядке и рамках долевого участия. При этом дольщики не знали на какую конкретно землю они получили право собственности.

Теперь владельцем или арендатором земли может стать любой желающий гражданин России. Для этого ему потребуется купить или оформить договор аренды на соответствующий участок.

Чтобы использовать земельный участок на законных основаниях необходимо в рамках законодательства РФ документально подтвердить это право. Владелец доли в коллективном хозяйстве может выделить его из общедолевого участка и распорядиться им как пожелает. Для этого необходимо провести процедуру определения местоположения и межевания пая.

Договор аренды земельного пая

Для использования земли в сельскохозяйственной отрасли необходимы большие ресурсы, много техники, квалифицированные работники. Очень немногие владельцы паев, которые получили их в результате земельной реформы 1990 — 1992 годов, могут себе это позволить. Поэтому, в большинстве своем, эти земельные наделы передаются ими в аренду.

Арендаторам выгоднее заключать договора на крупные участки или коллективные наделы, так как их оформление гораздо проще.

Предметом заключения договора по действующим правилам не может быть невыделанный пай. Для этого необходимо подать заявление в правление кооператива или совместного хозяйства с объявлением требования о выделении доли и начале межевания. При этом должны быть уведомлены все дольщики и владельцы всех приграничных участков. Далее вносится запись в государственном кадастре о регистрации прав на участок.

При заключении договора необходимо требовать документы, удостоверяющие постановку земли на кадастровый учет, будь то выписка из реестра или свидетельство о регистрации.

Составить договор необходимо в письменном виде в двух экземплярах.

На данный момент нет утвержденного единого бланка договора, поэтому в нем следует указать самое подробное описание объекта аренды, оговорить обязанности сторон. Особенно важно самым тщательным образом расписать условия расторжения соглашения, так как часто встречается несоблюдения правил аренды, использование земли не по назначению, сокрытие фактов нарушения экологических норм, отсутствие противопожарной защиты, задержка арендной платы.

Сельхозугодья могут быть арендованы на срок не более 49 лет. Минимальный срок на это не зафиксирован, но такие договоры всегда очень длительные. Все договора аренды сроком более одного года подлежат государственной регистрации.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  1. Реквизиты сторон.
  2. Подробное описание предмета договора.
  3. Условия и цели использования предмета договора.
  4. Правила и размер оплаты.
  5. Перечисление приложенных к договору документов.

Досрочное расторжение аренды земельного пая

Если срок аренды по договору подошел к концу, то он считается выполненным и утратившим силу.

Может случиться так, что один или оба участника договора одновременно испытывают необходимость прекратить договорные отношения и готовы заключить соглашение о их добровольном расторжении. В том случае составляется письменное соглашение, в котором указывается причина и сроки его исполнения, отсутствие у сторон претензий.

Если потребовалась досрочно расторгнуть или прекратить действие договора стороны, заключают дополнительное соглашение, повторяющее по форме основной договор. Очень важно чтобы он был оформлен надлежащим образом, так как это поможет избежать неоднозначной трактовки обязательств участников.

Арендатор может оказаться недобросовестным и не выполнять взятые обязательства, задерживать или не вносить платежи, наносить ущерб арендуемому участку, эксплуатировать его не по назначению. В этом случае речь идет о необходимости досрочного одностороннего расторжения договора. Необходимо связаться с нарушителем и попробовать договориться.

Бывает что спор вызывает недоразумение и попытка решить все миром может избавить от судебно разбирательства. Кроме того суд трактует попытку мирного решения проблемы в пользу предпринявшего её. Только исчерпав все способы к примирению нужно обращаться к помощи суда.

Результатом обращения может стать следующее:

  1. Виновная сторона приняла и согласилась с требованиями, готова в кратчайшие сроки исправить все свои нарушения и письменно подтверждает обязательства в этом.
  2. Вторая сторона не согласилась и предъявила встречную претензию.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор, но не согласна выплачивать сумму ущерба, обозначенного в претензии.
  4. Оппонент избегает общения и уходит от выплат или выполнения условий соглашения.

Пример: В Курском районе Ставропольского Края фермерское хозяйство Петросяна Вагифа Гасановича арендует земельные паи у жителей села Верхнереченска. В договоре аренды был установлен срок 10 лет. Оплата за пользование участками должна была осуществляться фиксированной суммой дважды в год и в натуральном выражении осенью текущего года. Натуральной оплатой является кормовые сорта зерновых в размере 10 тонн на каждые 10 гектар земли.

Арендатор не соблюдает условий оплаты, оправдывая это неурожаем. Кроме того он нарушает экологию используя запрещенные гербицидные препараты. Собственники земли написали коллективную претензию с требованием о досрочном прекращении договора аренды, возврате задолженности по арендной плате и компенсации экологического вреда с рекультивацией земли за счет недобросовестного арендатора.

Петросян Вагиф Гасанович отказался выполнить требования собственников и подал встречную претензию с утверждением что понес большие дополнительные потери от подготовки земель к сельхозработам в виде противопожарной обработки защитных лесопосадок. Эта обработка заключалась в уборке валежника, в случае возгорания представлявшего опасность посевам, и посадке на его место молодых саженцев. О необходимости этих работ он якобы не знал и был введен в заблуждение собственниками. Кроме того, он указал на то, что досрочное расторжение договора заключенного на срок более 10 лет возможно только по решению суда.

Не найдя внесудебного решения собственники подавали иск о досрочном расторжении договора аренды. В ходе суда выяснилось, что никаких дополнительных расходов фермер Петросян Ваниф Гасанович не нес. Валежник был им продан в соседние села в качестве дров, а работы по его уборке проводили сами покупатели. Саженцы, которые фермер якобы высадил, были порослью самостоятельно выраставшей на месте погибших деревьев. Суд удовлетворил все требования истцов, а бывшие арендодатели готовят иск о компенсации материального и морального вреда.

Как расторгнуть договор аренды земельного пая в судебном порядке

Если разногласия не разрешимы, то остается только судебное решение. Для этого истцом должны быть подготовлены доказательства нарушения условий договора, свидетельские показания и документы, подтверждающие неправомерность совершенных ответчиком действий.

После уплаты госпошлины составляется иск и подается в суд, расположенный в районе нахождения участка, который является предметом иска.

В содержании пояснения требований необходимо указать точную причину требования расторжения договора, какие пункты были нарушены, на какой срок был заключен договор. К иску должны быть приложены все документы, свидетельствующие о правомерности требований истца, копии договора и реквизиты его участников.

Смотрите так же:  Образец заявление о переносе отпуска в связи с больничным образец

Если суд решит, что требования законны, то им будет вынесено решение расторгнуть договор в одностороннем порядке. Решение вступит в силу по истечению 10 дней с момента его вынесения, а истец получит копию постановления.

Консультация на видео

Разъяснение вопросов аренды — в материале от семьи Бровченко.

Комментарий к СТ 46 ЗК РФ

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

Комментарий к статье 46 ЗК РФ:

1. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Необходимо учитывать, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п. 5 ст. 31 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит особые правила прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с использованием арендатором земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Арендные отношения по данному основанию не могут быть прекращены до окончания срока полевых сельскохозяйственных работ, который устанавливается с учетом климатических, географических и иных факторов, либо в иных установленных федеральными законами случаях.

При рассмотрении одного из дел было указано, что по смыслу комментируемой нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Досрочное расторжение договора аренды земли с/х назначения

Доброй ночи, скажите пожалуйста, может ли арендатор потребовать упущенную выгоду с арендодателя, который сдает ему участок земли сельхоз назначения, в размере 8 га земли высокого плодородия, арендатор производит обработку этой земли на протяжении одного года, договор заключен на 4 года с регистрацией в ФРС, а арендодатель на согласен с исполнением договора и хочет его расторгнуть в одностороннем порядке. Арендатор ссылаясь на внесенные затраты и планируемый севооборот не согласен с расторжением договора и требует возместить упущенную выгоду за весь участок согласно договору. Арендодатель готов возместить расходы по обработке и гсм за один год,но не считает нужным возмещать упущенную выгоду, так как это не прописано в договоре. Как быть в этой ситуации? С Уважением, Александр.

Ответы юристов (13)

Арендатор имеет право требовать возмещения упущенной выгоды. Если вы не возместите добровольно, то в суде эти требования еще надо будет доказать.

Гражданский кодекс РФ:
Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущеннойвыгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
11. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

Односторонний отказ от договора арендодателем чем вызван?

Смотрите так же:  Осаго новости страхования

Есть вопрос к юристу?

А в связи с чем Арендодатель намеревается расторгать договор в одностороннем порядке?

Уточнение клиента

В связи с нарушением оплаты аренды по договору и не целевым использованием этого участка.

31 Марта 2015, 02:48

относительно расчета упущенной выгоды Вы можете ознакомиться с Постановлением

Совмина-Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77

«Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства»

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в
необходимых случаях корректируется в расчете за предстоящий период в
соответствии со сложившимися темпами инфляции (п.22 Постановления
Совмина №77).

Величина упущенной выгоды получается в результате умножения величины ежегодного дохода на коэффициент, который
приведен в п.23 Постановления Совмина №77 и соответствует периоду
восстановления нарушенного производства. Период восстановления
нарушаемого производства устанавливается землеустроительным проектом по отдельным видам нарушаемого и восстанавливаемого производства.

В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

Упущенная
выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель
(образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение
транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п.), исчисляется как десятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель (п.25 Постановления Совмина №77).

Кроме того, при расчете размера упущенной
выгоды необходимо учитывать неблагоприятные для урожая природные
явления (например, засуха, наводнение), имеющие места в периоды, за
которые исчисляется данный
вид убытков. Об этом указывается, в частности, в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 года №7868/95.

Уважаемый Александр, ключевая фраза в статье 15 ГК, которая предусматривает возможность возмещения убытков

Лицо, право которого нарушено

В Вашей ситуации, по моему мнению, Вы не вправе требовать возмещения убытков с арендодателя.

Уточнение клиента

Я, не требую упущенную выгоду, я третье лицо которому арендодатель хочет передать в аренду земельный участок, я на стороне арендодателя!

31 Марта 2015, 02:59

Нецелевое использование в чем проявляется? Также должны быть этому доказательства. Возможно, что в вашем случае нецелевое использование земли арендатором, могло привести к тому, что в дальнейшем отсутствовала бы и прибыль (и как следствие не может быть и упущенной выгоды)?

В соответствии со ст. 12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначениеми принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участковтребования экологических и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами (ст.42 ЗК РФ).В силу пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначенияосновывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.Статьей 77 ЗК РФ установлено, что землямисельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.В соответствии со ст.8 Федерального закона от 16.06.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» обязанности собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов земельных участков по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного назначения является соблюдение стандартов, норм, нормативов, правил и регламентов проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных фитосанитарных и противоэрозийных мероприятий.

Здравствуйте, Александр. Скажите, вы договор можете выложить? А в чем выражено не целевое использование? Как я понял из вопроса, арендатор использует участок по назначению т.е. для растениеводства, или в договоре прописан засев конкретной культуры?

Согласно п.1 ст. 15 ГК РФ: Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В данном случае, если арендодатель расторгает договор по вышеназванным вами причинам и эти причины утверждены договором как повод для одностороннего расторжения — никакого нарушения прав нет. Следовательно арендатор не имеет права требовать возмещения упущенной выгоды.

Если же в договоре аренды не прописаны условия для одностороннего расторжения, то можно руководствоваться ст. 450 ГК РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, если арендатор не платит арендную плату — это можно считать существенный нарушением договора, если просто задерживает — нет.

Если арендатор использует земельный участок не по назначению это тоже можно считать существенным нарушением, но это необходимо будет доказать.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор по соглашению сторон арендодатель может сделать это только через суд.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ: «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок».

Дополню ответ. Таким образом, арендодателю следует направить требование о расторжении договора указав в нем все основания для расторжения, а также условия, которые он предлагает. Требование следует направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Либо вручить лично с отметкой о вручении на втором экземпляре. В случае неудовлетворения требований через 30 дней (если договором не указан иной срок) обращаться в суд.

Также приведу ст. 619 ГК РФ в которой отражены возможные причины досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора илиназначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Александр, здравствуйте!

Намерение арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке не основано на законе. Иными словами, одного заявления арендодателя о расторжении договора недостаточно.

Договор аренды можно расторгнуть только двумя способами:

1) по соглашению сторон,

2) в судебном порядке (с обязательным досудебным предупреждением).

По соглашению сторон, видимо, не получится, так как имеются разногласия по упущенной выгоде.

В судебном порядке договор можно расторгнуть по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Смотрите так же:  Спор в садоводстве

Если договор будет расторгнут судом по иску арендодателя, то какая вообще может быть речь о возмещении вреда арендатору, в т.ч. упущенной выгоды?! Ведь основания расторжения договора по требованию арендодателя, перечисленные в ст. 619 ГК РФ, вызваны виновными действиями арендатора. И если суд установит одно из этих обстоятельств и расторгнет договор, то уже арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения вреда (реального ущерба и упущенной выгоды): ведь нарушены права арендодателя, а не арендатора.

Максим, одностороннего расторжения договора аренды не бывает в природе. Это нужно знать. Одностороннее расторжение — это когда, одна из сторон заявила о расторжении договора и по такому заявлению договор расторгается. Например, законом предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (ст. 782 ГК РФ).

Но договор аренды расторгается или по соглашению, или судом. Третьего не дано.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке в случае когда арендатор (ст.619 ГК РФ):

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;
– не устранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.)

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Таким образом, чтобы досрочно расторгнуть Договор аренды арендатору следует прежде всего об этом предупредить арендатора заранее, затем требовать расторжения договора в судебном порядке, при этом доказать что арендатор использовал землю не в соответствии с целевым назначением. Судебная практика показывает, что суды неохотно идут на досрочное расторжение договоров аренды.

Но если Арендодатель докажет вину Арендатора и судом договор аренды будет расторгнут, то говорить об упущенной выгоде Арендатора тут не придется.

Постановлением Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. N 98 настоящее постановление признано утратившим силу!

требование о взыскание убытков, в том числе упущенной выгоды будет рассматриваться в судебном порядке.

при этом, Арендатор должен будет доказать факт причинения вреда расторжением договора и обосновать размер убытков.

Если договор расторгается вследствие виновных действий Арендатора, то обосновать причинение вреда Арендатору будет проблематично.

При рассмотрении вопроса досрочного расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать следующее.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ РФ
«Об обороте земли сельскохозяйственного назначения» принудительное
прекращение права аренды такого земельного участка осуществляются в
соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации, Земельным кодексом
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Основания прекращения аренды
земельного участка установлены статьей 46 Земельного кодекса РФ

При этом, частью 3 статьи 46 ЗК РФ, прекращение
аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором
подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ не допускается в период полевых
сельскохозяйственных работ.

использование земельного участка с грубым нарушением
правил рационального использования земли, в том числе если участок используется
не в соответствии с его целевым назначением
или его использование приводит к
существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному
ухудшению экологической обстановки;

Поэтому рассмотрите вариант расторжения договора аренды в связи с невнесением арендной платы более двух сроков подряд.

До подачи иска, как уже указывали коллеги, вам необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды земли сельскохозяйственного назначения

Добрый день. В г. Краснодаре получить бесплатную юр.помощь (многодетная семья) по какому адресу возможно или сайт?

Вопрос касаемый аренды(я собственник земли сельхоз.назн., хочу расторгнуть договор с арендадателем). Арендатор уменьшил размер земельного участка, свидетельство новое получено. Мне нужна помощь.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте! Вы можете выбрать юриста на нашем сайте и обратиться к нему за бесплатной юридической помощью. ​

Бесплатную юридическую помощь в Краснодаре некоторым категориям граждан предоставляет Государственное юридическое бюро Краснодарского края, пройдите по ссылке: ​https://gosurburo93.ru/​

Кроме того бесплатную, первоначальную юридическую консультацию предоставляет множество юристов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды земли в судебном порядке

Пожалуйста прошу помощь, так как потерял и денег и землю. в 2007 году я как ИП заключил договор аренды земли сельхоз назначения с собственником участка, договор подписали 1 марта 2007 года, сдали договор на регистрацию (регистрация прошла, зарегистрирован 23 марта) срок договора на 5 лет. Ежегодная арендная плата 20 тыс рублей — но, при договоренности сторон и доп.соглашению она может изменятся ( доп.согашения нет, все на словах)

5.1. Срок договора с 01.03.2007 по 01.03.2012. По истечению указанного срока Договор может быть продлен по соглашению сторон в порядке по п.5.2 Договора

5.2. Стороны не позднее чем 1 месяц до истечения срока, уст. в п.5.1. договора уведомляют друг друга о своих намерениях продлить договор в письменном виде.

( никогда не каких доп.соглашений не был, я пользовался землей и все платил, по настоящее время земля числится за мной (обременение в виде Аренды) в Росреете, срок с 23.01.2007 — не определен (так указано в выписке)

в 2015 году Арендадатор подарил свою землю детям, но договор так и действовал, с новыми собственниками договор не расторгался да и новый не заключал, так как я в принципе и не знал, что собственник поменялся. В этом году я узнал, что собственник поменялся и не намерен со мной работать, аренду я не заплатил Арендадатору за этот год,. Новый собственник мне отравлял письмо но я его не взял, и теперь арендадатор подал на меня в суд о расторжении договора и выплате арендной платы.

Скажите, смогу ли я удержать землю или нет? Или Арендадатором выполнены все условия для расторжения?

Ответы юристов (2)

Договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя при не уплате арендной платы более двух раз подряд. Вы земельным участком пользовались фактически или же собственник создавал помеху в использовании земельного участка?

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Уточнение клиента

Весной 2017 года я посеял плоды на этом участке, тогда наши отношения были в порядке, урожай убрал и планировал в декабре месяце заплатить аренду, но не расторгнув со мной договор, арендадатор позволил другому ИП обрабатывать данный участок. В общем я приехал на землю а ею пользуется, без моего ведома, уже другой человек.

26 Февраля 2018, 15:14

Владимир, нужно подавать в суд возражение на исковое заявление. Если Вам требуется помощь в подготовке возражения, можете написать мне личное сообщение в чат.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.