Дикси договор аренды

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 09АП-55542/14 (ключевые темы: договор аренды нежилого помещения — преимущественное право на заключение договора аренды — истечение срока договора — новый срок — объекты аренды)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 09АП-55542/14

27 января 2015 г.

Дело N А40-79583/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей: Кораблевой М.С., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Закрытого акционерного общества «ДИКСИ Юг» на решение Арбитражного суда города Москвы

от 27 октября 2014 года по делу N А40-79583/2014,

принятое судьей Павлюк Ю.Б. по иску ЗАО «ДИКСИ ЮГ» (ИНН 5036045205, ОГРН 1035007202460) к ООО «Рик-Ф» (ИНН 7720012919, ОГРН 1027700099305), ООО «Елакс» (ИНН 7729534123, ОГРН 1057748641048), ООО «Торговая фирма «Кристалл» (ИНН 7721131860, ОГРН 1027700159167);

третье лицо: Управление Росреестра по Москве;

о переводе прав и обязанностей по договорам аренды нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца Сарапкин А.А. по доверенности от 17.01.2014 от ответчиков:

ООО «Рик-Ф» Григорьева Т.Е. по доверенности от 17.06.2014

ООО «Елакс» Прохоров Д.Н. по доверенности от 25.04.2014

ООО «ТФ «Кристалл» не явился, извещен

от третьего лица не явился, извещен

Закрытое акционерное общество «ДИКСИ Юг» (далее — ЗАО «ДИКСИ Юг») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «РИК-Ф» (далее — ООО «РИК-Ф»), обществу с ограниченной ответственностью «Елакс» (далее — ООО «Елакс»), обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Кристалл» (далее — ООО «Торговая фирма «Кристалл») о переводе на истца прав и обязанностей по договорам аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N АГ-46д, от 25.10.2013 N АГ-25/10д.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее — Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что арендодатель нарушил преимущественное право истца на заключение договора на новый срок. Полагает, что невозможно установить начало течения срока для оплаты счетов, следовательно, невозможно установить и наличие просрочки по оплате.

ООО «РИК-Ф» и ООО «Елакс» представлены отзывы на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил отменить решение.

Представители ООО «РИК-Ф» и ООО «Елакс» возражали против доводов жалобы, считают решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения.

Представители ООО «Торговая фирма «Кристалл» и третьего лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268 , 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела между ООО «РИК-Ф» (арендодатель) и ООО «Торкас» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.10.2004, на основании которого арендатор получил во временное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 910,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Федеративный проспект, д. 34, корп. 1.

Дополнительным соглашением от 01.10.2008 ООО «РИК-Ф» ООО «Торкас» продлили срок действия договора до 01.10.2013.

Дополнительным соглашением от 01.05.2012 арендатор был заменен на ЗАО «ДИКСИ Юг», которому по акту приема-передачи от 28.09.2012 передано арендуемое помещение.

ЗАО «ДИКСИ Юг» обратилось к ООО «РИК-Ф» с предложением о заключении договора аренды на новый срок. После отказа арендодателя стороны подписали соглашение от 01.10.2013 о расторжении договора.

Арендованное помещение арендатором возвращено арендодателю по акту приема-передачи помещения от 15.10.2013.

ЗАО «ДИКСИ Юг», получив информацию о заключении ООО «РИК-Ф» с ООО «Елакс» и ООО «Торговая фирма «Кристалл» договоров аренды нежилых помещений от 23.10.2013 N АГ-46д, от 25.10.2013 N АГ-25/10д, обратилось в суд с настоящим исковым требованием.

Согласно п. 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан в течение 5 дней с момента выставления арендодателем счета по коммунальным и эксплуатационным платежам внести соответствующую плату.

Доводы истца о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорных вагонов на новый срок, а также его ссылка на ст. 621 ГК РФ являются несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем материалами дела подтверждено, что истец нарушал сроки перечисления арендной платы, при этом доводы апелляционной жалобы об обратном не принимаются во внимание.

Арендодателем выставлялись следующие счета:

— счет от 31.10.2012 N 32 на сумму 135 048 руб. 48 коп. срок оплаты по которому наступал 06.11.2012. Однако задолженность арендатором платежным поручением N 58 на сумму 38 089 руб. 33 коп. и платежным поручением N 30629 на сумму 96959 руб. 15 коп. погашена соответственно 05.12.2012 и 11.01.2013, то есть с нарушением установленного договором срока.

— счет от 30.11.2012 N 34 на сумму 165 347 руб. 63 коп. срок оплаты по которому наступал 07.12.2012. Однако задолженность арендатором платежным поручением N 30617 погашена 11.01.2013, то есть с нарушением установленного договором срока.

— счет от 31.01.2013 N 3 на сумму 164 318 руб. 21 коп. срок оплаты по которому наступал 07.02.2013. Однако задолженность арендатором платежным поручением N 805 погашена 06.03.2013, то есть с нарушением установленного срока.

В силу положений п. 1 ст. 621 ГК РФ п. 2.4. договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако в силу вышесказанного и на основании доказанных нарушений своих обязательств, истца нельзя отнести к добросовестным арендаторам, что лишает его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, в аренду ООО «Елакс», ООО «Торговая фирма «Кристалл» переданы иные площади нежилых помещений — соответственно 784,3 кв.м. и 148 кв.м. (65,6 кв.м. в редакции дополнительного соглашения N 1). То обстоятельство, что названные нежилые помещения были выделены в результате разделения нежилых помещений ранее арендованных истцом, не имеет правового значения, поскольку с момента передачи их в аренду в установленном порядке они являются самостоятельными объектами гражданских прав. Поэтому арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды в отношении нежилых помещений, не являвшихся объектом аренды по истекшему договору.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель умышленно раздробил объекты аренды на несколько частей и заключило соответствующие договоры аренды с ООО «Елакс» (784,3 м.кв.) и ООО «ТФ «Кристалл» (148 кв.м.) не принимается во внимание, поскольку при сложении площадей арендуемых ООО «Елакс» и ООО «ТФ «КРИСТАЛЛ» общая площадь составляет 932, 3 м.кв., в рамках Договора аренды с ЗАО «ДИКСИ Юг» же площадь составляла 910, 7 м.кв.

Таким образом, ООО «РИК-Ф», отказав истцу в заключении договора аренды на новый срок в отношении предмета Договора аренды, не заключило с третьим лицом договор аренды на тот же самый предмет.

Арбитражный суд города Москвы правильно указал, что между истцом и ответчиком заключено соглашение от 01.10.2013 о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Несмотря на выражение намерения заключить договор аренды на новый срок истец подписал с ответчиком соглашение о расторжении договора, выразив тем самым волю на прекращение арендных отношений.

Следовательно, истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчиков.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176 , пунктом 1 ст. 269 , 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2014 года по делу N А40-79583/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 ноября 2013 г. N Ф05-14878/13 по делу N А40-161216/2012 (ключевые темы: расходы на оплату услуг представителей — неустойка — нежилые помещения — арендная плата — досрочное расторжение договора)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 ноября 2013 г. N Ф05-14878/13 по делу N А40-161216/2012

28 ноября 2013 г.

Дело N А40-161216/12-6-1546

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дунаевой Н. Ю., Тихоновой В. К.,

при участии в заседании:

Смотрите так же:  Федеральный закон субъекты малого предпринимательства

от Общества с ограниченной ответственностью «ХЕРСОН» — Моховикова И.А. по доверенности от 18.11.2013, Джевала А.В. по доверенности от 25.06.2013,

от Закрытого акционерного общества «ДИКСИ-Юг» — Ульяненкова И.И. по доверенности от 18.02.2013,

рассмотрев 21 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью «ХЕРСОН»

на решение от 06 июня 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н. Н.,

на постановление от 21 августа 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н. И., Сумароковой Т. Я., Савенковым О. В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «ХЕРСОН» (ИНН 7727082383, ОГРН 1027739047445)

к Закрытому акционерному обществу «ДИКСИ-Юг» (ИНН 5036045205, ОГРН 11035007202460)

о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «ХЕРСОН» (далее ООО «ХЕРСОН», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Торкас» (далее ЗАО «Торкас») о взыскании 5 843 656 руб. задолженности по уплате платежей за пользование нежилыми помещениями в период с 01.05.2012 по декабрь 2012 года, 3 002 939 руб. 86 коп. пени за просрочку уплаты арендных платежей, 2 545 096 руб. 40 коп. пени вследствие просрочки возврата нежилого помещения.

Истец также заявил о взыскании 800 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 марта 2013 года произведена замена ответчика ЗАО «Торкас» на Закрытое акционерное общество «ДИКСИ-Юг» (далее ЗАО «ДИКСИ-Юг», ответчик).

ЗАО «ДИКСИ-Юг» предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании 3 960 120 руб. 30 коп. штрафа и компенсации за досрочное расторжение договора, 462 839 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года первоначальные и встречные исковые требования частично удовлетворены.

С ЗАО «ДИКСИ-Юг» в пользу ООО «ХЕРСОН» взысканы 5 843 656 руб. задолженности за фактическое пользование помещением, 509 019 руб. 28 коп. пени за просрочку возврата помещения, 80 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 64 943 руб. 76 коп. расходов по уплате госпошлины; в остальной части иска во взыскании пени за просрочку уплаты платежей, в остальной части расходов на оплату услуг представителя отказано.

С ООО «ХЕРСОН» в пользу ЗАО «ДИКСИ-Юг» взысканы 3 960 120 руб. 30 коп. штрафа и компенсации за досрочное расторжение договора, 42 800 руб. 60 коп. расходов по госпошлине; в остальной части встречного иска во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.

В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в результате зачета первоначальных и встречных исков с ЗАО «ДИКСИ Юг» в пользу ООО «ХЕРСОН» взысканы 2 392 554 руб. 98 коп., 80 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 22 143 руб. 16 коп. расходов по уплате госпошлины.

Арбитражный суд города Москвы установил, что ответчик после прекращения договора аренды N 21/06-д 01.04.2006 пользовался переданными ему истцом в аренду нежилыми помещениями, надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате платежей за пользование указанным имуществом; после прекращения договора аренды имущество истцу своевременно не возвратил.

В связи с несоразмерностью заявленной ко взысканию пени последствиям нарушения ответчиком его обязательства по возврату арендованных нежилых помещений в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшил сумму взыскиваемой пени до 509 019 руб. 28 коп.

Арбитражный суд города Москвы, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, условия договора аренды, признал требование о взыскании пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей за период с мая 2012 года по декабрь 2013 года не подлежащим удовлетворению.

Суд установил, что заявленные истцом судебные расходы понесены им в связи с рассмотрением в суде настоящего дела, размер понесенных расходов на оплату услуг представителя документально подтвержден.

Учитывая категорию дела, объем и сложность выполненной представителем истца работы, суд взыскал с ответчика в пользу истца 80 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, считая данный предел разумным.

Установив, что договор аренды досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, суд на основании пункта 6.8 договора, предусматривающего ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора, взыскал с истца в пользу ответчика 3 960 120 руб. 30 коп. штрафа.

Встречное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на вышеуказанную сумму штрафа суд признал не подлежащим удовлетворению, установив, что штраф за досрочное расторжение договора и проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие нарушения обязательства по своей правовой природе являются формой гражданско-правовой ответственности стороны за неисполнение обязательства, в связи с чем применение за один период двух форм ответственности за неисполнение одного обязательства является недопустимым, противоречит нормам главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО «ХЕРСОН» подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций изменить, взыскать с ЗАО «ДИКСИ Юг» в пользу ООО «ХЕРСОН» 3 002 939 руб. 86 коп. пени за просрочку уплаты арендных платежей в период с мая 2012 года по декабрь 2013 года, начисленных по 08 февраля 2013 года, 2545096 руб. 40 коп. пени за просрочку возврата нежилого помещения за период с 31.01.2012 по 24.01.2013, 800 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 72 600 руб. 95 коп. расходов по оплате государственной пошлины; решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора и компенсации в размере 3 960 120 руб., направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в ином судебном составе.

Заявитель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции не указал в решении мотивы, по которым пришел к выводу, что заявленная сумма пени за просрочку возврата нежилых помещений явно превышает разумные пределы; суд самостоятельно снизил размер суммы пени при отсутствии мотивированных возражений ответчика, а также недоказанности превышения разумных пределов.

Заявитель жалобы считает, что суд не вправе произвольно уменьшать размер расходов на оплату услуг представителя, тем более если другая сторона не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Ответчик возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284 , 286 , 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

Судами установлено, что между ООО «ХЕРСОН» (арендодатель) и ЗАО «ДИКСИ-Юг» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 21/06-д 01.04.2006, согласно которому первый обязался передать второму за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 685,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Херсонская, д.20, корп.1 (этаж 1, помещение 1, комнаты N N 1-6(вкл); этаж 1, помещение 2, комната N 1; этаж 1, помещение 3а, комнаты N N 1-5(вкл); Подвал, помещение 1, комнаты N N 1-12 (вкл); Подвал, помещение 2, комната N 1; Подвал, помещение 3, комнаты N N 1,2).

Передача нежилых помещений ООО «ХЕРСОН» подтверждена актом приема-передачи от 01.04.2006.

Договор N 21/06-д 01.04.2006 вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 06.03.2013 (пункт 2.1).

Указанный договор зарегистрирован 11.05.2006 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 5 договора аренды N 21/06-д 01.04.2006.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором аренды N 21/06-д 01.04.2006 предусмотрено право одностороннего отказа каждой из сторон от его исполнения (пункт 8.6).

Истец направил ответчику уведомление от 01.12.2011 об отказе от исполнения названного договора с 31.12.2011 с требованием освободить арендованные помещения в течение 60-ти дней с момента получения уведомления.

Суд установил, что договор аренды N 21/06-д 01.04.2006 прекращен 31.12.2011; в ЕГРП внесена запись N 77-77-08/007-2012-183 о прекращении договора аренды N21/06-д от 01.04.2006 в отношении спорного объекта недвижимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2012 по делу N А40-26657/12 суд обязал ЗАО «Торкас» освободить нежилые помещения общей площадью 685,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Херсонская, дом 20, корпус 1 (этаж 1, помещение 1, комнаты NN1-6 (вкл); этаж 1, помещение 2, комната N1; этаж 1, помещение 3а, комнаты NN1-5 (вкл); Подвал, помещение 1, комнаты NN1-12 (вкл); подвал, помещение 2, комната N1; Подвал, помещение 3, комнаты NN1,2).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд, установив, что ответчик при прекращении договора аренды N 21/06-д 01.04.2006 не возвратил арендодателю нежилые помещения, пользовался указанными помещениями в период с 01.05.2012 по декабрь 2012 года, правомерно и обоснованно, в соответствии со статьей статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика в пользу истца 5 843 656 руб., составляющих плату за фактическое пользование ответчиком данными помещениями.

Смотрите так же:  Mts договор

Согласно пункту 6.3. договора аренды N 21/06-д 01.04.2006 в случае задержки исполнения арендатором обязательства по уплате арендных платежей арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты неустойки в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, условия договора аренды, признал требование о взыскании пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей за период с мая 2012 года по декабрь 2013 года не подлежащими удовлетворению.

Суды, установив, что ответчик после прекращения договора аренды N 21/06-д 01.04.2006 обязанность по своевременному возврату нежилых помещений арендодателю не исполнил, заявленное истцом на основании пунктов 4.2.9, 6.4 договора требование о взыскании пени вследствие несвоевременного возврата арендуемого имущества признали подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 названного Кодекса).

Суды установили обоснованность начисления истцом пени в заявленный период.

Суд, рассмотрев заявление ответчика об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил явную несоразмерность заявленной истцом пени последствиям нарушения ответчиком его обязательства по своевременности возврата арендованного имущества. При этом судом учтены период просрочки исполнения обязательства, размер долга и неустойки, изменение размера установленной Центральным Банком Российской Федерации учетной ставки за заявленный период.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права ( часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако суд кассационной инстанции по жалобе кредитора может довзыскать неустойку, если она была снижена судом по собственной инициативе в отсутствие соответствующего заявления, сделанного ответчиком при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции, либо ниже однократной учетной ставки Банка России (за исключением случая, предусмотренного абзацем третьим пункта 2 настоящего постановления), ввиду неправильного применения судом первой или апелляционной инстанции нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ( пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, довод истца об изменении обжалуемых судебных актов по основанию необоснованности снижения судом неустойки, содержащееся в кассационной жалобе требование о взыскании неустойки в заявленном истцом размере неосновательны.

Наличие обстоятельств, при которых судом кассационной инстанции может быть довзыскана неустойка, не подтверждено.

ООО «ХЕРСОН» заявило о взыскании с ЗАО «ДИКСИ Юг» судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 800 000 руб., представив договор от 14.11.2012, заключенный между ООО «ХЕРСОН» (заказчик) и ООО «ПРОФИТ» (исполнитель), согласно которому последний обязался оказать заказчику юридическую помощь по представлению его интересов в суде по иску ООО «ХЕРСОН» к ЗАО «Торкас» о взыскании платы за пользование имуществом, переданным в аренду ЗАО «Торкас» по договору N 21/06-д 01.04.2006.

Судами установлено, что заявленные истцом судебные расходы понесены им в связи с рассмотрением настоящего дела, размер и факт оплаты оказанных ему ООО «ПРОФИТ» услуг подтвержден платежным поручением N 109 от 04.12.2012.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в Информационном письме от 13.08.2004 N 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющей правило о возмещении судебных расходов в разумных пределах, предусмотрено право суда на уменьшение подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым — на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Суд, приняв во внимание категорию дела, объем и сложность выполненной представителем истца работы, счел, что заявление о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежащим удовлетворению в размере 80 000 руб., считая данный предел разумным.

ЗАО «ДИКСИ-Юг» предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании 3 960 120 руб. 30 коп. штрафа и компенсации арендатору расходов, 462 839 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 6.8. договора аренды N 21/06-д 01.04.2006 предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по вине или инициативе арендодателя последний уплачивает арендатору штраф в размере месячной арендной платы и компенсирует арендатору расходы по монтажу, демонтажу оборудования, стоимость произведенного им ремонта, перепланировки в помещениях в размере 100 000 долларов США.

Суды установили, что указанный договор аренды досрочно расторгнут вследствие отказа арендодателя от его исполнения, арендодатель обязательство по уплате штрафа и компенсации арендатору расходов по монтажу, демонтажу оборудования, стоимости произведенного им ремонта, перепланировки в помещениях надлежащим образом не исполнил, в связи с чем правомерно и обосновано признали встречное требование о взыскании с ООО «ХЕРСОН» в пользу ЗАО «ДИКСИ-Юг» суммы штрафа и компенсации расходов подлежащим удовлетворению.

Полагая, что ООО «ХЕРСОН» надлежащим образом не исполнило до расторжения договора аренды (30.12.20011) предусмотренное пунктом 6.8. договора обязательство по уплате штрафа, ЗАО «ДИКСИ-Юг» также заявило о взыскании 462 839 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными с 01.01.2012 по 30.05.2013.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Суды установили, что заявленные ЗАО «ДИКС-Юг» ко взысканию штраф за досрочное расторжение договора и проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие нарушения обязательства по своей правовой природе являются формой гражданско-правовой ответственности стороны за неисполнение обязательства, применение двух форм ответственности за неисполнение одного обязательства за один и тот же период является недопустимым, противоречит нормам главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем требование о взыскании 462 839 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами суды признали не подлежащим удовлетворению.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274 , 284 , 286 , пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года по делу N А40-161216/12 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Блиц-опрос: Конфликт ГК «Дикси» и Raven Russia. Что делать, если арендатор разрывает сделку built-to-suit

ГК «Дикси» разорвала договор с британской инвестиционной и девелоперской компанией Raven Russia, которая строила по схеме built-to-suit складские площади для ритейлера в третьей очереди логистического парка класса А «Ногинск». О заключении сделки между ГК «Дикси» и Raven Russia широко писала пресса в 2013 году. Тогда сообщалось, что «Дикси» будет арендовать в течение 15 лет более 39 тыс. кв. метров, из которых 31,5 тыс. кв. метров займут складские площади, 5,3 тыс. кв. метров – офисные помещения и 2,3 тыс. кв. метров – авторемонтные мастерские. Уникальность строительства заключалась в том, что погрузочно-разгрузочные доки должны были находиться с четырех сторон, а инфраструктура комплекса должна была включать авторемонтный комплекс. Консультантом сделки выступала компания Knight Frank.

Как рассказал один из консультантов рынка недвижимости, когда здание 6 в третьей очереди логопарка «Ногинск», предназначенное для ГК «Дикси», было практически готово, ритейлер отказался от сделки. Сейчас вопрос рассматривается в одном из третейских судов Москвы, а здание экспонируется на рынке с целью продажи или сдачи в аренду.

Смотрите так же:  Платят ли налог с продажи земельного участка пенсионеры

Примечательно, что осенью прошлого года в СМИ прошла информация, что ГК «Дикси» договорилась с PNK Group о строительстве по схеме built-to-suit для себя распределительного центра в «PNK-Северное Шереметьево». Площадь центра должна составить 55,1 тыс. кв. метров. Консультантом сделки выступила компания Cushman&Wakefield.

Директор по аренде и маркетингу Raven Russia Виктор Афанасенко сообщил, что в компании принято решение не комментировать ситуацию. Запрос в ГК «Дикси» остался без ответа. Портал ComEstate.ru попросил участников рынка прокомментировать ситуацию, а также ответить на вопросы: как девелопер может себя обезопасить при сделках built-to-suit; как посредством договора аренды (или не только за счет договора аренды) свести к минимуму риски и для собственника помещения, и для арендатора; зависит ли «тяжесть» переговорного процесса от типа коммерческой недвижимости.

Вячеслав Холопов, партнер, директор департамента складской недвижимости Knight Frank

Это вообще первый случай такого расторжения договора. Я не юрист и не могу четко прокомментировать, на каком основании сейчас стороны идут в суд; до этого момента было только два случая, когда на последнем этапе покупатель bts-проекта не мог произвести финальную оплату остатка. В одном случае мы перепродали такое здание, а в другом — стороны договорились изменить график оплаты и ищут вариант решения.

Девелопер может обезопасить себя путем получения депозита и банковской гарантии на остаток суммы на время строительства (при строительстве объекта на продажу). Что же касается аренды, необходим жесткий договор со штрафами – однако надо учитывать, что больше года аренды даже через суд будет вряд ли возможно получить. Куда важнее правильно выбирать контрагентов и анализировать состояние бизнеса будущего арендатора, что, к сожалению, в текущее время тоже не является адекватным способом защиты арендодателя…

Убрать риски для обеих сторон сразу не получится, таких механизмов с приемлемой ценой нет…

Сейчас все переговоры непростые, и сказать, что работать с конкретным типом недвижимости проще или сложнее, нельзя. Клиентов, кто умеет пользоваться качественными складами, существенно меньше, чем компаний, готовых занять качественные офисы или современные ТРЦ; так что можно отметить, что компаний, профессионально интересующихся современными складскими зданиями, просто меньше, чем клиентов в иных сегментах.

Сейчас арендаторы и покупатели в переговорах используют все варианты, чтобы получить максимально выгодное предложение – и зачастую делают так, что у собственника проект приносит минимальную прибыль, что тормозит будущее развитие девелоперской компании. Обоюдную выгоду максимизировать нельзя. Но сейчас совет один – быть разумными и пользоваться специальными предложениями, которые появились на рынке.

Что же касается поведения после подписания договора аренды – как правило, в качественных комплексах договоры являются неразрывными на срок действия и изменение условий сторонами не предусмотрено, поэтому там остается только переговоры и разбирательства – вплоть до суда…

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium

В складском сегменте такие конфликты возникают крайне редко: за последние годы это фактически первый известный крупный случай. Рынок все-таки является достаточно цивилизованным и стабильным, поэтому большинство конфликтных ситуаций решаются еще на начальных этапах, без привлечения судебных инстанций.

Лучший залог безопасности девелопера – правильный и продуманный договор built-to-suit и репутация, причем как собственная, так и непосредственно заказчика. Также обезопасить себя девелоперу поможет крупная предоплата и зафиксированные официально в договоре гарантийные обязательства.

Риски в сделке по аренде присутствуют всегда, и единственное, что поможет их снизить – хорошо составленный договор. Причем предварительные договоры аренды на российском рынке – явление в принципе ненадежное: доказать его юридическую силу проблематично, и заставить арендатора в случае выхода из договора уплачивать неустойку – тоже. На помощь в таких случаях приходят краткосрочные договоры аренды, в которых четко прописывается обязательство по истечении их срока заключить уже долгосрочный договор на несколько лет. В таком случае «выйти» из договора арендатору будет очень сложно, и последствий в виде выплаты неустойки будет невозможно избежать.

Сложность переговоров зависит не столько от сегмента, сколько от уровня компаний. Конечно, в каждом сегменте есть свои нюансы, особенно в части расчета ставки аренды, но участники рынка к ним, как правило, готовы. Гораздо больше сделки зависят от объема арендуемых площадей. Если сделки с помещениями площадью 30-100 кв. метров могут пройти в срок двух недель, то крупные сделки, объемом от нескольких тысяч квадратных метров, могут тянуться годами. Это, конечно, сложный процесс для всех сторон, но если есть желание достичь компромисса, собственник и арендатор обязательно к нему придут.

Наилучший способ заключения эффективной сделки – привлечение к ней консультантов. Именно третья сторона в процессе сможет подсказать правильный выход из ситуации, близкой к конфликтной, предоставит информацию обо всем рынке, что очень важно: девелопер часто ориентируется только в своем объекте и объектах конкурентов, но не имеет информации о реальном положении дел на рынке. Арендатор же обычно приходит из своей сферы и плохо знаком с законами рынка недвижимости, ему также требуется правильная консультация. Чаще всего участие консультанта с большим опытом и достойной репутацией в сделке является залогом того, что стороны смогут договориться об изменениях условий и нивелируют риски.

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci

Случаев срыва сделок на последнем этапе на рынке всегда хватало, однако тяжесть последствий для девелопера от такого срыва может очень сильно отличаться. Ведь эксперты рынка до сих пор спорят о том, что считать проектом built-to-suit. Этим определением у нас называют как легкое дооснащение объекта, так и полностью спроектированное здание под конкретное ТЗ. Если девелопер планировал строить здание в любом случае, и переделки под конкретного заказчика не столь существенны, могут устроить и другого клиента, то объект просто начинает экспонироваться на рынке (именно так и происходит в большинстве случаев). Если же девелопер начал строить то, что никому кроме заказчика, решившего разорвать договор, не пригодится, или девелопер не планировал начинать строительство, если бы заказчика не существовало – в этом случае без суда не обойтись.

Как девелопер может себя обезопасить при сделках built-to-suit? Выхода по сути два: или обложить заказчика существенными штрафами за отказ от сделки, или переложить финансирование строительства на заказчика (работает в случае дальнейшей продажи объекта заказчику). Размеры штрафных санкций обычно закладываются с учетом альтернативных путей развития строительства, которые мог предположить девелопер на момент заключения сделки с заказчиком.

Как вообще посредством договора аренды (или не только за счет договора аренды) свести к минимуму риски и для собственника помещения и для арендатора? Самым правильным методом является изучение финансовой и иной истории сторон сделки. Чем более стабильны девелопер и заказчик в прошлом (грамотно планировали этапы развития своих компаний, выполняли взятые обязательства и прочее), тем легче прогнозировать ситуацию на время стройки. Чем грамотнее составлен договор, чем подробнее прописаны в нем риски обеих сторон, тем больше шансов на благополучный исход дела. В качестве инструмента воздействия могут служить штрафные санкции, подкрепленные гарантиями первоклассных банков или материнских компаний.

Нет абсолютно никаких трендов или отличий в заключении сделок в складском или ином виде коммерческой недвижимости. «Сложности» или «простота» больше зависят от того, насколько стороны хотят стабильности. Стабильность подразумевает более строгие условия к договору аренды, с четко прописанными шагами сторон в случае изменения как рыночной ситуации, так и внутренней ситуации у компаний — сторон сделки.

Обезопасить себя можно только прописывая в договоре все возможные сценарии, меняющие условия сделки, и последствия при подобных изменениях для обеих сторон.

Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM

Компенсация затрат собственника (арендодателя) при отказе арендатора от строящихся «под него» помещений обычно предусмотрена в договоре в виде, например, штрафных санкций. Их размер обычно покрывает затраты на строительство или специальную отделку помещения и упущенную выгоду на период «простоя», пока осуществляется поиск другого арендатора. Кроме того, когда речь идет о выполнении отделки, то арендодателю выгоднее предусматривать более стандартные решения, что при внезапном отказе арендатора повысит шансы на скорейшую реализацию площадей. Как правило, определенная часть такого штрафа берется от арендатора вперед в виде обеспечительного платежа. В случае если сделка не состоится по вине арендатора, эта сумма удерживается арендодателем или собственником.

Идеальным способом минимизации рисков помимо грамотно составленного договора является проверка «чистоты» сделки на стадии ее заключения – проверка правоспособности сторон, платежеспособности будущего арендатора, анализ прозрачности права собственника (арендодателя). Готовиться надо к наименее «болезненному» выходу из возможных проблемных ситуаций, когда стороны будут максимально защищены от потерь.

Определить «степень сложности» переговоров в зависимости от функционального назначения помещения не представляется возможным. Все зависит от конкретного объекта и требований компаний к положениям договора. Можно сказать с уверенностью, что сделки с крупными компаниями зачастую длятся дольше и переговоры ведутся в несколько итераций, когда постепенно арендатор и арендодатель сближают позиции и ищут компромисс. Если стороны заинтересованы в сделке и открыты для сотрудничества, у них нет «кота в мешке», с обеих сторон работают профессионалы, то любые, самые тяжелые переговоры, приведут к желаемому результату.

Сделка – это определенный баланс интересов двух сторон, каждой из которых есть, что предложить и чем ответить на предложение. Самым ответственным этапом считается этап подписания договора, а значит именно в этом документе необходимо предусмотреть все нюансы и просчитать риски. Каждая из сторон страхует себя: арендодатель – от досрочного выхода арендатора из договора, арендатор – от несоразмерных индексаций в пользу лояльных условий аренды. Четкая и последовательная позиция сторон в переговорах обычно помогает понять друг друга и найти взаимоприемлемый вариант.