Аренда доли в квартире договор

Содержание:

Договор аренды, если один из собственников доли квартиры несовершеннолетний

Для проживания сотрудников организация заключила договор аренды квартиры с физ. лицом. Необходимо ли заключение договора аренды с другим собственником квартиры или наличия его письменного разрешения достаточно для признания сделки действительной? Каким образом оформить сделку по аренде квартиры, если второй собственник жилья является несовершеннолетним? Возможно ли в данном случае заключение договора аренды только с одним из собственников?

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Согласно п.2 ст. 37 ГК РФ: опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, СДАЧЕ ЕГО В НАЕМ (В АРЕНДУ). Так что согласно закону на сдачу в аренду требуется согласие органов опеки.

Участник программы «‎Работаю честно»

Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются ТОЛЬКО по соглашению всех ее участников. Для заключения легитимного, законного и юридически грамотного договора аренды в качестве арендатора должны выступать оба собственника или один из них. Во втором случае у второго собственника должны быть соответствующие полномочия. Данные полномочия могут быть выражены в соответствующей доверенности, которая должна быть соответствующим образом удостоверена уполномоченным на то лицом. В подавляющем большинстве случаев доверенность удостоверяет нотариус. Никакого тут «письменного разрешения» быть не должно. По вопросу участия в сделке несовершеннолетнего высказался Дмитрий. Опять же, для легитимного договора аренды должно быть соответствующее разрешение органов опеки и попечительства по месту регистрации (прописки) несовершеннолетнего.

Сдача 3/4 долей квартиры. Без согласия 4го собственника

Есть 3-х комнатная квартира.

4 собственника по 1/4 доли у каждого. Бывшие супруги и их взрослые дети.

Право пользования не определено.

Квартира состоит из 1 изолированной комнаты, соответствующей 1/4 доли по площади.

и из 2-х смежных комнат, соответствующих 3/4 долей. Отдельных от изолированной комнаты.

Проживает сейчас только 1 собственник, остальные 3-е съехали и хотят сдать свои 3/4 в аренду.

Согласия, на сдачу от 1 проживающего собственника, естественно нет — тк он хочет жить в 3-х комнатной квартире, принадлежащей ему лишь на 1/4 один, продавать целиком квартиру тоже не хочет (3 других собственника хотят).

Знаем, что сдавать комнаты, не выделенные в натуре без согласия 1-го собственника не можем — это нарушение по ГК РФ.

1. Наиболее вероятен какой исход сдачи наших 3/4 ?

2. какая ответственность возникает при этом у нас ?

3. как реализуется эта ответственность, только через мировой суд ? т.е долго муторно и почти безрезультатно ?

4. При вызове полиции, жильцам как себя вести ?

5. Полиция будет ли заниматься выселением жильцов ?

6. Выселить жильцов имеет ли право 1-й собственник самостоятельно или при помощи участкового ?

7. Реальную возможность-шансы выселить 1-й собственник имеет ?

8. Как нам помогать жильцам, чтобы они долго, спокойно проживали ?

Если удастся договориться с 1-м собственником подписать право пользования без суда, то:

8. как называется этот документ ? соглашение о праве пользования ?

9. его заверять у нотариуса ?

1. Несогласный собственник спокойный, адекватный. Просто не хочет ничего менять и максимально тянет время, чтобы подольше пожить одному в 3-х комнатной квартире.

2. С жильцами хотим заключить полноценный договор найма от имени 3-х собственников, деньги будем брать под расписку.

3. В мировом суде были 2 года назад по вопросу определения права пользования.

Не вдаваясь в детали: 1й собственник подавал встречный иск на то, чтобы ему ту самую изолированную комнату выделили в натуре.

На тот момент, тк все 4-ро жили в квартире и 3-е собственников были против этого, суд отклонил все иски.

Сейчас наоборот все 3 собственника — согласны.

Ответы юристов (20)

Кто Вам такое сказал? Согласие других собственников не требуется для сдачи в найм своих долей

Хотя в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, но суд. практика говорит о другом.

Так же в ст. 30 ЖК РФ Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
1. Наиболее вероятен какой исход сдачи наших 3/4?
Сергей

Заключить договор найма и сдать свои доли

Решение суда, в котором в выселении квартирантов отказано, на том основании, что согласие не требуется для сдачи в наем у др собственников: serpuhov.mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=133238202&delo_id=1540005&new=0&text_number=1

Есть вопрос к юристу?

А по-моему Вы путаете коммунальную квартиру и квартиру с сособственниками.

И суд.решение Вы привели по коммунальной квартире, а у нас в данном случае одна квартира с 4 мя сособственниками.

В результате чего имеем:

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников. Поэтому, собственники 3/4 долей в праве общей долевой собственности обязаны был спросить у другого собственника согласие на сдачу части квартиры в аренду.И если собственники 3/4 долей нарушат права собственника 1/4 доли, последний имеет право обратиться с исковым заявлением в суд на этих собственников 3/4 долей. В суде собственник 1/4 доли может потребовать выплаты ему части арендной платы либо выселить квартирантов, так как договор аренды заключен незаконно.

Здравствуйте. Выселение через суд.

2. какая ответственность возникает при этом у нас?
Сергей

Да никакой в общем то, кроме налоговой, если доход не задекларируете

3. как реализуется эта ответственность, только через мировой суд? т.е долго муторно и почти безрезультатно?
Сергей

Не совсем, но пару тройку месяцев точно, не через мировой, через районный

4. При вызове полиции, жильцам как себя вести?
Сергей

Спокойно, показывать договор найма

5. Полиция будет ли заниматься выселением жильцов?
Сергей

Нет, если будет договор

6. Выселить жильцов имеет ли право 1-й собственник самостоятельно или при помощи участкового?
Сергей

Через суд да. Остальное фактически незаконно (если силой будет выселять)

7. Реальную возможность-шансы выселить 1-й собственник имеет?
Сергей

8. Как нам помогать жильцам, чтобы они долго, спокойно проживали?
Сергей

Составьте договор найма с ними, больше особо ничем не поможете

Если удастся договориться с 1-м собственником подписать право пользования без суда, то: 8. как называется этот документ? соглашение о праве пользования? 9. его заверять у нотариуса?
Сергей

Согласие на заключение найма другими дольщиками.

Заверять нужно, чтобы потом проблем не было.

Ник отв-ти, согласно ст30 ЖК РФ у Вас есть полное право сдавать свои доли по договору найма

3. как реализуется эта ответственность, только через мировой суд? т.е долго муторно и почти безрезультатно?
Сергей

Выселить в сду порядке он не сможет, придется ему смириться

4. При вызове полиции, жильцам как себя вести?
Сергей

Показать договор найма, рассказать что живут на основании договора, не ведут разгульный образ жизни, не шумят, соседу не мешают.

5. Полиция будет ли заниматься выселением жильцов?
Сергей

Нет, они могут принять заявление, в случае, если квартиранты будут нарушать правила проживания, выселить могут только в суд порядке

6. Выселить жильцов имеет ли право 1-й собственник самостоятельно или при помощи участкового?
Сергей

Только в суд порядке, но как видите в суд порядке — суд не выселит, т.к есть все основания для сдачи в наем своих долей

Выше приведенное решение (из моей личной жизни, долго с соседкой «бадались» тянули сроки, хотя знали, что не выселить квартиранта, выселялся сам, но после решения суда вселился обратно)

7. Реальную возможность-шансы выселить 1-й собственник имеет?
Сергей

Только если будет жильцам создавать невыносимые условия проживания

Если удастся договориться с 1-м собственником подписать право пользования без суда, то: 8. как называется этот документ? соглашение о праве пользования? Сергей

Соглашение о порядке пользования жилым помещением, конечно лучше заверить у нотариуса

Виолетта, решение касается коммунальной квартиры и в коммуналке согласия не надо, а тут доли.

Согласие нужно, оно и при регистрации даётся в квартире и при сдаче в найм.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Да, по коммунальной квартире, решение по аналогичной ситуации не могу найти, дело было в 2011 году. Ссылался суд на те же доводы, что и в коммунальной квартире Постараюсь решение найти сейчас.

Согласен с Александром, дополню только, что может моральный вред предъявить

по аналогии возможно только если порядок пользования определен и конкретные комнаты закреплены за конкретными собственниками

Чего то у меня в доме при долевой, ФМС регистрировать не хочет без согласия собственников, остальные органы тоже без как то без согласия всех не хотят ничего делать.

А вот хоть немного по другому делу решение, но суть та же

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2015 г. по делу N 33-21890

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вишняковой Н.Е.
судей Казаковой О.Н., Курочкиной О.А.
с участием прокурора Бедняковой В.В.
при секретаре З.П.Б.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционной жалобе И.И. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 г., которым постановлено:
Исковые требования И.С., Е.В., Е.Л. к И.И. о выселении, обязании не чинить препятствия в проживании удовлетворить.
Вселить И.С., Е.В., Е.Л. в квартиру по адресу *.
Обязать И.И. не чинить И.С., Е.В., Е.Л. препятствий в проживании в квартире *.
Выселить И.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: *.
В иске И.И. к И.С., Е.В., Е.Л. о вселении, сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в проживании — отказать.

И.С., Е.В., Е.Л. обратились в суд с иском к И.И. о выселении, обязании не чинить препятствия в проживании, мотивируя свои требования тем, что истцы и несовершеннолетняя И.В. (дочь И.С. и И.И.) являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: *. Ответчик И.И. — бывшая супруга И.С. — ни собственником, ни пользователем спорной квартиры не является, имеет в собственности иное жилое помещение. После решения суда о ее выселении, она вновь вселилась самовольно в квартиру, поменяла ключи, заменила дверь. Истцов в квартиру не пускает, ключи не дает, чинит препятствия в проживании. На требования освободить квартиру отвечает отказом. Истцы просят вселить их в указанную квартиру, обязать ответчика не чинить им препятствия в проживании в жилом помещении, выселить И.И. из квартиры по адресу: г. *.
И.И. иск не признала, предъявила иск к И.С., Е.В., Е.Л. о вселении, сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в проживании, мотивируя требования тем, что она является законным представителем своей дочери И.В. 2003 года рождения. Дочь является собственником * доли в квартире по адресу: г. * и зарегистрирована по указанному адресу. Они с дочерью фактически проживают в данной квартире.
И.С., Е.В. в суд не явились, их представитель по доверенности в судебном заседании иск поддержал. В иске И.И. просил отказать.
Е.Л. в суде свои исковые требования поддержала. В удовлетворении иска И.Л. просит отказать.
И.И. и ее представитель по доверенности в суде свой иск поддержали. В иске Е.В., Е.Л., И.С. просили отказать. В части заявленных требований Е.В. и Е.Л. просят прекратить, так как ранее суд разрешал заявленные требования.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в апелляционной жалобе просит И.И.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения И.И., ее представителя — М., истцов Е.В., Е.Л., И.С., прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, заявленными исковыми требованиями и действующим законодательством.
Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статья 247 ГК РФ говорит о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
Таким образом, согласно ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом, путем восстановления положения, существующего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения жилищного правоотношения, иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другими федеральными законами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: *.
Собственниками жилого помещения являются И.
С. (* доля), Е.В. (* доля), Е.Л. (* доли) и несовершеннолетняя И.В. (* доля) — дочь И.С. и И.И.
Ответчик И.И. ни собственником, ни пользователем спорной квартиры не является.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что проживание И.И. в спорном жилом помещении, ни собственником, ни пользователем которого она не является, нарушает права собственников квартиры — И.С., Е.В., Е.Л. Кроме того, своими действиями И.И. чинит препятствия в проживании истцов, смена двери, замков препятствует вселению других собственников в жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, т.к. они основаны на исследовании фактических обстоятельств дела и требованиях действующего законодательства и исследованных судом доказательствах.
И.И. в апелляционной жалобе просит об отмене решения, указывая на то, что суд не учел, что сособственником квартиры является ее несовершеннолетняя дочь — И.В., права и законные интересы которой защищает ее законный представитель — мать И.И., которая, в связи с этим, имеет право на проживание на спорной площади. Также это право у нее имеется в качестве члена семьи собственника — ее несовершеннолетней дочери.
Однако, данные доводы не могут служить основанием для отмены судебного решения, т.к. не соответствуют смыслу правовых норм о правах и интересах как детей, так и родителей, основан на неправильном толковании, в том числе ст. 56 СК РФ, из которой следует, что защита прав и законных интересов ребенка осуществляется его родителями.

При этом, данное жилое помещение находится в собственности и иных лиц, а в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
А в соответствии с положениями ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Как видно из материалов дела, спорная квартира находится в долевой собственности,а согласие собственников спорного жилого помещения на вселение И.И. в квартиру, в том числе и в качестве временного жильца, в материалах дела отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

Смотрите так же:  Договор аренды транспортных средств шпоры

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Как сдать в аренду долю в квартире и не испортить отношения с сособственниками

Одним из вариантов владения собственностью является право на долю в квартире, которая, возможно, досталась вам по наследству или при разводе в порядке раздела совместной собственности супругов.

Как собственник вы, разумеется, имеете право пользоваться, владеть и распоряжаться этой долей, то есть продать, поменять, подарить, завещать и т. д. Это право закреплено как в Гражданском кодексе РФ, так и в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 ст.30 ЖК РФ).

Поскольку речь идёт о праве владения помещением, то вы можете также сдать свою долю в аренду, однако с соблюдением ряда обязательных условий.

Что такое доля в квартире

С юридической точки зрения квартира, разделенная на доли, является предметом общедолевой собственности, а порядок владения и распоряжения долями подробно прописан в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Доля – это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 – если собственников 3 человека.

Однако помним, что квартира делится на жилую и нежилую площадь – кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. Нежилая площадь также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.

Порядок владения общей нежилой площадью осуществляется собственниками на основании соглашения.

Надо сказать, что всё, что касается совместного проживания следует решать на условиях согласия между соседями, затем подробно прописать в соглашении о порядке пользования общедолевой собственностью. Идеально было бы составить и заверить такое соглашение у нотариуса.

Все вопросы совместного владения, по которым стороны не пришли к соглашению, неизбежно приведут к конфликтной ситуации и их придётся решать в суде.

Вопросы аренды доли квартиры

Если вы как собственник решили сдать принадлежащую вам часть квартиры в аренду, то знайте, что прямой нормы закона, запрещающей это делать, нет. Причем независимо от того, будет ли это договор найма с физическим лицом, либо договор аренды – с юридическим.

Однако, в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех его участников, желательно в письменной форме.

Если ваши сособственники уклоняются от дачи письменного согласия, вам следует также в письменной форме предложить им воспользоваться правом аренды на тех же условиях, на которых вы будете предоставлять это право третьей стороне. При отказе от права или при неполучении согласия в течение 30 дней, вы можете заключать договор аренды с любым третьим лицом. В этом случае вы применяете аналогию закона о порядке продажи доли в общедолевой собственности, так как сдача в аренду – это тоже распоряжение имуществом.

В противном случае, если ваши сособственники препятствуют вам распоряжаться своим имуществом, право распоряжения долей жилья придётся отстаивать в суде.

Следующая сложность состоит в том, что вы как собственник продолжаете нести бремя содержания своего имущества, в том числе по уплате коммунальных платежей.

В старых коммуналках на каждую комнату был установлен отдельный счетчик, а в ванной стояло несколько смесителей и водомеров! Поэтому, если сдаваемое в аренду помещение оборудовано отдельным прибором учёта коммунальных услуг, это упрощает задачу.

Если же на квартиру установлены общие приборы учёта, то коммунальные платежи логично делить по факту потребления в зависимости от доли занимаемой площади или от количества проживаемых жильцов. Все эти вопросы вам, как собственнику доли в квартире, сначала следует урегулировать с сособственниками, а потом отразить в договоре аренды (найма) помещения.

Алгоритм действий при заключении договора аренды доли в квартире:

  • Получаем письменное согласие сособственников на заключение договора аренды (найма).
  • Если это затруднительно, направляем им письменное официальное предложение о найме на условиях фактической сдачи доли в аренду.
  • Если в течение 30 дней ответ не получен или сособственники отказались от найма, согласие считается полученным.
  • Заключаем договор аренды (найма) доли в квартире.

Если вы предусмотрите и получите согласование сособственников прямо на договоре аренды, это будет означать, что все собственники квартиры не только дали своё согласие на аренду доли в ней, но и согласовали условия аренды.

Договор аренды доли в квартире

В договоре должны быть обязательно поименованы стороны договора: арендодатель и арендатор, их фамилии, имена, отчества, паспортные данные. Со стороны арендодателя должно быть указано на основании чего он распоряжается долей, то есть Свидетельство о праве собственности.

Далее указывается предмет аренды: доля такая-то, состоящая из конкретно перечисленных помещений в квартире, расположенной по конкретному адресу.

Внимание! Обязательно укажите в договоре сколько человек имеют право проживать в сдаваемом помещении! Имейте в виду, что это количество не должно превышать установленной санитарной нормы, которая составляет 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Пропишите подробно в договоре права и обязанности сторон, в том числе порядок пользования общей площадью квартиры.

Цена аренды: сколько, в какие сроки и каким способом арендатор должен рассчитываться с арендодателем. Также отдельно следует указать порядок расчёта и оплаты коммунальных платежей. Вы можете предусмотреть, что арендатор сам оплачивает коммуналку и передает вам ежемесячно квитанции об оплате. Но можете включить коммунальные платежи в арендную плату и платить их сами.

В договоре обязательно следует указать срок аренды, порядок продления договора, а также порядок его расторжения и передачи помещения собственнику.

Обязательно предусмотрите санкции за нарушение договора:

  • за просрочку внесения оплаты;
  • за ненадлежащее содержание жилого помещения;
  • за нарушение порядка пользования общим имуществом.

Санкции могут предусматривать досрочное расторжение договора и выселение жильцов-арендаторов.

Если арендатор готов сделать косметический ремонт или каким-либо иным образом улучшить снимаемое жильё, то в договоре это следует прописать и возможно предусмотреть компенсацию затрат на ремонт за счёт снижения арендной платы.

Помните, что всё, что вы не учтёте в договоре, может стать предметом судебного разбирательства как с арендаторами, так и с вашими сособственниками по квартире.

Жилищное строительство неуклонно развивается и хочется надеяться, что уйдут в прошлое коммунальные квартиры, а рынок арендного жилья обретет черты комфортабельности и правовой культуры.

Можно ли заключить договор аренды с правом выкупа на долю в квартире?

Добрый вечер! Мы 5 лет снимаем квартиру, с собственником заключен договор аренды с правом последующего выкупа. На данный момент сумма выплаченных ежемесячных платежей, которые по договору идут в счет оплаты стоимости квартиры, достигли половины ее стоимости. Можем ли мы предложить собственнику передать нам в собственность долю в квартире (половину) и заключить с ним такой же договор аренды, только на оставшуюся в его собственности половину? Возможно ли юридически оформить договор аренды с правом выкупа на долю в квартире?

Смотрите так же:  Приказ исполнение обязанностей кассира

Ответы юристов (3)

В вашем случае нужно отталкиваться от условий вашего договора. Допускает ли он это.

Вы можете предложить такие условия и заключить дополнительное соглашение к договору, если арендодатель согласится.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 42 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (действующая редакция, 2016):

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Нужно обратиться к нотариусу.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены.
Согласно ст. 624 ГК РФ:

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.
Только могут возникнуть вопросы в отношении выдела доли, поскольку 1/2 доли существует только на бумаге и она не выделена в натуре.

С уважением, Надежда.

Я думаю не стоит забывать и про право преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ). Собственник должен уведомить остальных дольщиков о сделке купли-продажи (а в этом смешанном договоре ведь есть элементы купли-продажи). И они могут выкупить долю в квартире по выставленной им цене. Хотя и это можно обойти

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды части жилого помещения (квартиры)

Автор документа

ДОГОВОР
аренды части жилого помещения (квартиры)

Город _______________________ «___»______________ 201__г

именуемый в дальнейшем « Арендодатель», с одной стороны, и

именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны ,заключили настоящий договор о нижеследующим:

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель предоставляет Арендатору в пользование сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с__________ по __________ ____ часть (половину) ___ комнатной квартиры общей площадью ______ кв.м. расположенную по адресу ___________________________________________________

1.2. По соглашению сторон договором устанавливается плата за аренду квартиры в размере ____________________________________________________________рублей.

1.3. Оплата производится наличными

2. Обязательства сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

  • предоставить в аренду принадлежащее ему жилье в пригодном для проживания состоянии;
  • обеспечить предоставление коммунальных услуг;
  • предоставить техническое устройство квартиры в исправном состоянии;
  • предоставить Арендатору возможность проживания в квартире в течении 30 (тридцати) дней с момента предупреждения о досрочном расторжении договора;
  • возвратить Арендатору залог в сумме _______________________________ рублей

по окончании срока аренды квартиры и выполнения арендатором условий договора в полном объеме;

2.2. Арендатор обязуется:

  • использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду;
  • соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ;
  • своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях элементов квартиры и дома;
  • устранять неисправности элементов квартиры, приводя их в соответствие с общими требованиями содержания квартиры;
  • соблюдать чистоту, порядок и тишину в квартире;
  • предоставить Арендодателю ксерокопию паспорта лиц указанных в данном договоре;
  • не допускать проживания лиц, не являющихся участниками данного договора, если факт проживания будет установлен, арендодатель оставляет за собой право досрочно расторгнуть договор с удержанием 50% стоимости залога;
  • своевременно оплачивать счета за междугородние (международные) телефонные переговоры;
  • оплачивать ежемесячно Арендодателю за израсходованную электроэнергию, согласно показаниям счетчика и действующих тарифов;
  • оплачивать ежемесячно Арендодателю квартплату, плату за газ вместе со страховкой квартиры;
  • внести залог в сумме _________________________________________ рублей
  • поливать и ухаживать за цветами,находящимся в квартире;
  • оплачивать городской телефонный номер ___________________, установленный в арендуемой квартире;
  • сообщить Арендодателю о досрочном расторжении договора не менее чем за 30 (тридцать) дней, до даты предполагаемого расторжения договора;

2.3 Арендатору запрещается содержать в квартире животных.

3.1. Арендодатель имеет право:

  • требовать от Арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ;
  • требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду;
  • требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока договора аренды;
  • требовать соблюдения порядка, чистоты и тишины в квартире.
  • корректировать стоимость арендной платы в соответствии с текущей ситуацией на рынке аренды квартир;

3.1.1. Арендодатель имеет право удержать полную стоимость залога, если сообщение о досрочном расторжении договора поступило от Арендатора менее, чем за 30 (тридцать) дней, до даты предполагаемого расторжения договора;

3.2. Арендатор имеет право:

  • пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течении всего срока

3.3. В случае порчи, утраты имущества находящегося в квартире Арендатор обязуется возместить стоимость утраченного, испорченного имущества;

4. Возмещение ущерба

Арендатор возмещает Арендодателю материальный ущерб, причиненный в результате невыполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором, в установленном законом порядке.

5. Особые условия.

В случае грубых нарушений Арендатором его обязанностей, оговоренных в настоящем договоре, Арендодатель в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке без выполнения взятых на себя обязательств, предусмотренных настоящим договором.

6. Заключительные условия.

6.1. Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон вне сроков действий договора и в порядке предусмотренном этим договором;

6.2. В случае расторжения договора по инициативе Арендатора, Арендатор обязан предупредить Арендодателя за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения договора;

6.3. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязан предупредить Арендатора за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения договора;

6.4. Все споры, связанные с выполнением настоящего договора, рассматриваются сторонами путем переговоров для достижения общего согласия;

6.5. Настоящий договор составлен в ___2 (двух) экземплярах, один из которых хранится у Арендодателя, а второй у Арендатора;

6.6. Неотъемлемой частью настоящего договора является «Акт сдачи квартиры» Арендатору.

6.7. Договор вступает в силу с момента его подписания;

Сдача в аренду при долевой собственности

Ольга Боровикова

Если в доверенности указано, что Вы имеете полномочия по сдаче в аренду квартиры, то можете сдать всю квартиру.
А долю вообще по закону нельзя сдать, т.к. в соответствии с законом сдаваемое имущество должно быть обособленным объектом. Доля в праве на квартиру вообще не может быть объектом аренды или найма, даже если есть согласие остальных собственников.

Марина. вот именно, речь в законе идет о жилом помещении, а не о его части и тем более не о доле в праве собственности на жилое помещение. В вопросе же звучит именно ДОЛЯ.
Доля с определенным порядком пользования в виде комнаты — это уже обособленное жилое помещение, поэтому Вы все правильно сдавали.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина Владимировна, а как же статья — п.2 ст.30 ЖК РФ, согласно которго: «Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Я сдавала такие комнаты, но с рядом ограничений по ним, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Сдача в аренду не выделенной доли в нежилом помещении

Нежилое помещение 600 кв.м. 2 собственника, физлица. У каждого своё свидетельство на собственность. В Свидетельстве указано : Общая долевая собственность, доля в праве 1/2. В натуре доли не выделены. Как правильно заключить договор аренды на 300 кв.м с юридическим лицом? Я так понимаю, что » долю» сдать в аренду нельзя. То-есть » доля в праве» — это не вещь, а юридическое понятие ? В настоящее время заключен договор аренды на основании свидетельства о собственности и в договоре указана площадь 300 кв.м. Законно ли это? Выделить в натуре невозможно, просьба этот вопрос не обсуждать.

Ответы юристов (30)

Это возможно только действуя с согласия второго собственника. Это вопрос обсуждается?

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимсяв долевой собственности, осуществляетсяпо соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

Согласие второго собственника будет. То-есть не выделенную долю сдавать в аренду можно? Договор аренды законен?

26 Октября 2016, 19:25

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Незаконно, т.к. доля не выделена. О возможном варианте указал Олег Феофанов.

Но есть одно НО

Эта сделка не будет недействительной пока её не оспорят или стороны договора или второй сособственник, т.к. в данном случае сделка является оспоримой.

Статья 168. ГК РФ Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Уточнение клиента

Как сделать сделку законной? Я об этом спрашиваю.

26 Октября 2016, 19:29

Ну Вы по сути сдаете не долю, а часть помещения. О сдаче именно доли в праве собственности речь не идет.

И если второй собственник согласен, то проблем не вижу. Вы как собственнники вольны сдавать хоть все помещение, хоть его часть, гавное — это достижение между Вами согласия по этому поводу

Уточнение клиента

Но доля не выделена.

26 Октября 2016, 19:36

Если второй собственник согласен — все нормально у Вас

Вам нужно заключать договор аренды именно на 1/2 долю, так как именно она принадлежит Вам. Сдать в аренду 300 кв. м не получится, так как доля в натуре не выделена и не может быть выделена.

Но для сдачи в аренду своей 1/2 доли потребуется согласие второго сособственника, что можно отразить в договоре за его подписью или отдельным документом.

Уточнение клиента

То- есть в договоре аренды указать не 300 кв.м., 1/2 доли ? И расчёт делать не за кв.м, а за 1/2 доли? А как же не выделенная доля? Как арендатору понять где его 300 кв.м в здании?

26 Октября 2016, 19:34

Данный вопрос вы должны урегулировать с другим собственником, указав в соглашении какой именно частью помещения может пользоваться арендатор.

Уточнение клиента

Хорошо, в договоре аренды что указать ? Что сдаётся в аренду?

26 Октября 2016, 19:37

Вам не надо сдавать долю, Ваш интерес сдать метры. Поэтому с согласия второго собственника сдавайте 300 метров.

А Вы не долю сдаете а метры. Это разные вещи и сдаете метры с согласия второго собственника.

300 кв. м такого то помещения и укажите границы например или номера помещений.

Если второй собственник со всем согласен, то каких либо проблем нет, он же не будет ничего оспаривать. Арендатор как я понимаю тоже

Смотрите так же:  Требования к пвм

Так и укажите, что по соглашению с сособственником передается в аренду 1/2 доля в помещении, площадью 300 кв. м. расположенной там-то там-то, или иным способом обозначите границы помещения, которым будет пользоваться арендатор.

Уточнение клиента

Вы указали, что не выделенные доли сдавать в аренду нельзя. Получается можно?

26 Октября 2016, 19:43

Поймите, Вы сдаете не ДОЛИ, а МЕТРЫ

на основании ст.247 ГК заключите между собой (собственниками) соглашение о порядке пользования имуществом, в котором укажите кто и чем пользуется.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

именно этим и будет пользоваться арендатор.

Уточнение клиента

Я согласен что можно определить границы пользования между собой. Но можно ли это ПОЛЬЗОВАНИЕ сдать в аренду? Что я сдаю — получается ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ, а не ВЕЩЬ в виде квадратных метров.

26 Октября 2016, 19:49

Алексей, Вы можете распорядиться только тем, что у Вас есть в собственности. А у Вас 1/2 в праве собственности. Вот ей и распорядитесь, заключив договор аренды, но с согласия второго сособственника.

Определить, где именно 300 кв. м, можете по соглашению со вторым сособственником.

Вы сдаете часть вещи но с согласия второго собственника. Право собственности Вы не сдаете

Это будет соглашение о пользовании, а не о распоряжении. Сдача в аренду — это распоряжение.

Поэтому сдать в аренду на основании соглашения о пользовании не получится.

сдавать Вы будете долю в виде пропорционального ей количества метров, и пользоваться ими арендатор будет в пределах согласованных собственниками в своем порядке пользовании.

Уточнение клиента

Это будет соглашение о пользовании, а не о распоряжении. Сдача в аренду — это распоряжение.

Поэтому сдать в аренду на основании соглашения о пользовании не получится.

26 Октября 2016, 20:11

А Вы их и не выделяете, Вы в соглашении с сособственником лишь определяете вариант при котором именно арендатор будет пользоваться определенной частью помещения. Можете вообще метры не указывать, если четко определите границы помещения, которое предается в пользование арендатору.

Уточнение клиента

Это будет соглашение о пользовании, а не о распоряжении. Сдача в аренду — это распоряжение.

Поэтому сдать в аренду на основании соглашения о пользовании не получится. Как вы к этому мнению специалиста относитесь?

26 Октября 2016, 20:10

Алексей, как вариант — укажите в договоре двух сособственников как арендодателей, которые сдают часть нежилого помещения, принадлежащей им на праве долевой собственности. Границы части помещения площадью 300 кв. м укажите в приложении к договору в виде чертежа.

Именно так и поступайте, как я и говорил выше

Нет Алексей, это будет именно соглашение о распоряжении, т.к. в нем Вы будете определять не то, как Вы будете пользоваться данным помещением, а как им будет пользоваться арендатор.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому нельзя сдавать абстрактные метры в омещении. Можно сдавать часть помещения, которую можно определить в договоре номером помещения согласно паспорту, либо иным образом, позволяющим идентифицировать эту часть помещения.

Думаю, что в договоре необязательно указывать в качестве арендодателя обоих собственников долей. Арендодателем может быть собтсвенник одной доли, а второй собственник может в договоре указать свое согласие на сдачу части помещения в аренду. Тогда у второго собственника не возникнет обязанности уплаты НДФЛ от сдачи имущества в аренду.

Уточнение клиента

То-есть не выделенную долю можно сдавать по согласованию со вторым собственником? И юридически не выделенная доля является объектом договора?

26 Октября 2016, 21:10

Здравствуйте! В Вашем случае арендодателями будут оба сособственника, и сдают они в аренду часть помещения площадью 300 кв.м.(как указали коллеги), при этом номера сдаваемых помещений (комнат) рекомендую указать по техническому (кадастровому) паспорту.

Уточнение клиента

То есть договор аренды с двумя собственниками? Но получать деньги планирует 1 собственник. Это тоже в договоре указывается? 2-ой собственник согласен.

26 Октября 2016, 21:08

да, так и укажите, что оплата за аренду производится такому то лицу, на такой то счет, ну или как там решите

Тогда арендодатель будет один, а второй сособственник дает согласие на сдачу в аренду, что можно отразить в договоре за его подписью или отдельным документом (соглашением между сособственниками).

Это не противоречит законодательству, пользование и распоряжение осуществляется по согласию сособственников. И в договоре надо прописать получение арендной платы одним сособственником.

То есть договор аренды с двумя собственниками? Но получать деньги планирует 1 собственник. Это тоже в договоре указывается? 2-ой собственник согласен

Вот об этом я и говорю Второй собственник не должен выступать на стороне арендодателя. Иначе получается, что у него возникнет доход, с которого он должен будет уплачивать налог. Второй осбственник в договоре должен лишь изъявить свое согласие на сдачу имущетсва в аренду. В договоре указывается, кто арендодатель (первый собственник) и что он получает арендную плату. А второй собственник соглашается на сдачу в аренду части помещения, находящегося в общей долевой собственности.

То-есть не выделенную долю можно сдавать по согласованию со вторым собственником? И юридически не выделенная доля является объектом договора?

Нет, нельзя не выделенную долю сдавать в аренду. Можно сдать часть помещения с согласия второго собственника. Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нет, такой договор необязателен, сдавать долю в аренду может и один собственник. Если сдавать будут двое по договору, то и прибыль должна распределяться обоим и налоги будут платить оба.

Елена, а почему такой категоричный вывод?

Вопрос: О применении ПСН при сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве общей долевой собственности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 февраля 2016 г. N 03-11-12/10876
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.
Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
И.о. директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
26.02.2016

Здравствуйте, Алексей. Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, согласно п.15 указанного Постановления

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Я, конечно, рекомендую заключать договор на 11 месяцев, чтобы его не регистрировать, так как Росреестр, думаю, в подобных ситуациях крайне консервативен. Но, думаю, разрешается такая ситуация несложно. Как правильно указали коллеги, Вам необходимо заключить с сособственником соглашение о порядке пользования помещением, находящимся в долевой собственности, получить у сособственника согласие на передачу части помещения в аренду. И заключить договор части помещения с описанием части, передаваемой в аренду, в котором сделать ссылку на соглашение о порядке пользования, на согласие сособственника, и дополнительно указать, что часть помещения, передаваемая в аренду, соответствует 1/2 доле в праве собственности арендодателя на указанное помещение. Конечно же, идеальная доля не может быть передана в аренду, но в данном случае Вы индивидуализируете конкретную часть помещения, передаваемую в аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.